相続税対策に都心の不動産がおすすめ！？

相続税に関する税制が2015年に改正され、より多くの方が影響を受けるようになりました。富裕層や超富裕層と呼ばれる方も、税率が引き上げられ、財産を相続する後継者にとっても、現在所有している方にとっても頭を悩ませる問題です。

合法的に相続税対策を行うことで、安心した継承ができ、不安を抱くまま生活することから脱することができます。

相続税対策は多くありますが、都心の不動産を活用した方法が適していると言われています。本記事では、その理由について考察していきます。

 

株式より不動産？節税効果が高いのはどっち

 

相続税の観点から、株式と不動産のどちらの方が、節税効果が高いのでしょうか。株式は、時価で評価されます。しかし、不動産は固定資産税評価額や路面価を元に算出されます。

土地は劣化することはありませんが、建物は建材や構造と築年数によって評価されます。つまり、不動産取得金額と比べて低い評価で算出されることになります。評価が低いということは相続の観点からすると、税金として支払う金額は少なくなるでしょう。

評価は低くても収益を生み出すのは変わらず、株式や国債などより、高い収益率になることも十分考えられます。

なお、現金や預貯金はそのまま計算されますし、外貨ならば時価で計算されます。多くの現金や預貯金があるより、それを不動産に変えてしまった方が、結果的に支払う相続税は減りそうですね。

相続税のおさらい！改正前とどこが違う？！

具体的にどれくらい節税効果があるのかを考える前に、現在の相続税についておさらいしましょう。

まず、法定相続金額を割り出します。金額によっては、税率が異なっており、8段階に分かれています。

• 1,000万円以下……10％（-）
• 3,000万円以下……15％（50万円）
• 5,000万円以下……20％（200万円）
• 1億円以下………30％（700万円）
• 2億円以下………40％（1,700万円）
• 3億円以下………45％（2,700万円）
• 6億円以下………50％（4,200万円）
• 6億円超…………55％（7,200万円）
  ※左が法定相続金額、右が税率。（）内は控除額

上記で計算された課税価格に基礎控除を引くと、課税される遺産の総額が算出できます。

相続税の基礎控除は、「3,000万円＋（600万円×法定相続人数）」です。

2015年の改正前は、税率が6段階で、1億円以下は現在と変わりません。2億円～3億円と6億円超の税率が5％引き上げられました。全体に及ぼす基礎控除も【5,000万円＋（1,000円×法定相続人数）】であったため、全体的に相続税を支払う対象が増えたと言えます。

その他、小規模宅地の特例が増大された。未成年者控除や障害者控除が引き上げられたこともあり、優遇された点もありますが、富裕層や超富裕層はもちろん、5000万円以上の純資産を持つ準富裕層は、不動産を活用した相続税対策をした方が支払う税金も少なくなります。

 

実際に計算してみよう！2.5億円の資産を持っている場合

 

実際に計算してみると顕著にあらわれます。
2.5億円の現金、2.5億円の時価総額を持つ株式、そして、2.5億円の不動産（評価額算出前）で比較してみましょう。

法定相続人数は2人だと仮定し、基礎控除は、4,200万円（3,000万円×（600万円×2））とします。

【現金や株式の場合】
2.5億円から基礎控除を引き、人数で割った金額が、法定相続金額として当てはめられます。

（（2億5千万円-4,200万円）÷2）＝1億400万円

となります。税率は、1億円～2億円の間なので、40％となります。

1億400万円×40％-1,700万円＝2,460万円

一人あたりにかかる税金が、2,460万円の相続税となります。

【不動産の場合】
2.5億円で取得した不動産の相続税評価額を72％とします（相続税評価額は、公示価格の約80％と言われています。公示価格は取引価格の約90％と言われています）。

つまり、1億8000万円の評価額になります。基礎控除を引くと、

（（1億8千万円-4,200万円）÷2）＝6,900万円

1億円以下なので、税率は30％となり、控除額は700万円です。さらに計算をすると、

6900万円×30％-700万円＝1,370万円

一人あたりにかかる税金は、1,370万円の相続税となります。所有する資産によっても、かなりの差が出てくるというのがわかったかと思います。

上記は、あくまで概算です。実際の相続税や対策などは、専門家に相談すると良いでしょう。

 

なぜ都心の不動産が良いのか！流動性にあり

 

相続税を計算してみると不動産の方が、他の金融資産と比べると低くなるというのがわかりました。しかし、すべての不動産が良いのかというとそうではありません。

金融資産のメリットは、比較的現金化しやすいということです。不動産の場合、所有する物件によっては、売却しにくく、お金が必要になった時に売却しようとすると、相場より低くせざるを得ない可能性も出てきます。

そのため、相続税対策を行う場合、すべての不動産が良いかと言えばそうではありません。

需要がしっかり見込める都心物件の方が流動性は高く、売却したいと思った時に買い手が見つかりやすいです。収益を生み続ける不動産であれば、さらに買い手がつきやすく、買い手が複数人いる場合は、値段交渉で価格を引き上げることも可能です。

また、地価価格の上昇もあるような地域の土地はおすすめで、購入しても資産評価が下がりにくいタワーマンションやビンテージマンション、もしくはオフィス（区分所有オフィス含む）やビルならば相続税対策としてぴったりな物件です。

資金に余裕があるならば、都心の主要駅から近いところは不動の人気です。駅周辺の再開発が計画されようなら、取得価格より高く売却できる可能性も出てきます。
相続した方にとって、かなり嬉しい贈りものとなるでしょう。

 

購入する時期は見定めるべき？！

 

早急にでも相続税対策をしなければならない場合は、すぐに動く必要があります。しかし、これから数年先を見据えて考えるならば、慎重になるのもひとつです。

2020年に東京オリンピックが開催されます。オリンピック需要を超えたあたりから、不動産価格が値下がりすると予測する方もいれば、これまでのオリンピック開催地と同様に、数年先までは需要が見込めると考えている人もいます。

確かに、2020年のオリンピックはひとつの節目かもしれません。どのように動くかは、不動産業界の動向だけでなく、インフラ設備や法律的な観点など、様々な要因が働きます。

住居用の不動産のみ見ているならば、予測は外れてしまう可能性があります。しかし、海外からの訪日者が増えることによって、ホテルや宿泊施設の需要が見込めると推測し、戦略を立てるというのも方法です。

2020年問題の前に、2019年に起こる消費税増税もひとつの節目でしょう。単純に2％の価格が上昇するため、増税後に購入すると損をしてしまいます。

これらも踏まえて様々な情報から、適切な節税対策を行ってください。

 

まとめ

 

相続税対策をする上で金融商品より不動産の方がおすすめなのは、評価額が下がるため、同じ取得金額でも支払う税金が下がります。

しかし、不動産ならどれでも良いのかと言ったらそうではありません。収益を生み出し続ける良質な不動産かつ、流動性の高い都心の不動産がおすすめです。

都内をひとつ見ても、良いところとそうでないところが分かれるため、しっかりと見定める必要があります。

相続税は2015年に改正され、富裕層に向けた徴税が厳しくなっています。最大で55％も支払う必要がある相続税だからこそ、しっかりとした準備が必要です。資産をどのように守り、次の世代に引き継いでいくか、専門家を交えながら相続税対策を行っていきましょう。