節税効果のある海外不動産投資のやさしい始め方

2018/10/20 税金

節税効果のある海外不動産投資のやさしい始め方

近年、特に注目を浴びている海外不動産への投資。特に近年、海外中古不動産については所得税対策として注目されています。

しかし、‘海外’と聞くと、なぜか躊躇してしまう方が大半です。
それもそのはず、海外と聞けば英語でやり取りしなければいけないのではと思うのが率直な意見です。その他、為替リスクや経済情勢に不安を持たれる場合も多いかと思います。

今回は、そんな悩みを解消するべく「国際税務動向と海外不動産投資に関する税務」についてのセミナーで、現在の日本の税法、それにともないすべき事（国税庁への申告や対策）、そしてメインである所得税対策としての海外不動産投資のノウハウなどを学んできました。

税理士法人ネイチャー国際資産税

セミナーを開催するのは、税理士法人ネイチャー国際資産税という国産資産税に関する様々な業務を得意とし、グローバルに活躍される方々への国際的な海外投資、相続、事業継承、M&A、組織再編等のサービスを提供している税理士法人です。

渡邉　浩子　先生
税理士法人ネイチャー国際資産税／大阪支店長

1967年生まれ。卒業後、会計事務並びに大手税理士法人に勤務。入社後、1992年に税理士試験に合格をし、翌年に税理士登録する。一時、米国のため税理士会を退会したが、帰国後に税理士再登録をおこなった。その後は、税理士法人ネイチャー国際資産税に勤務し、お客様からのご相談にメールや電話でお伝えする業務を担っている。それだけでなく、国内外の関係者やクライアントへの相談対応、海外案件の対応の他、関係者への財務に関する勉強会やセミナーにおける講師、ネイチャー発行財務小冊子の作成、財務関係の原稿執筆にも携わっている。

富裕層に厳しくなっている国税庁

富裕層を取り巻く税務環境とはどういったものになっているのでしょうか？
過去、富裕層と呼ばれる方々の中には、自分の資産を海外へ移転し、日本での相続税等の課税を回避する方もいらっしゃいました。しかし、今後はそのような富裕層に対しても、各国が連携して財産を把握し、課税を強化する傾向にあります。

現在の富裕層を取り巻く税務環境

・OECDの自動情報交換に関する多国間協定

→各国の非移住者の口座情報を、協定締結国の間で自動的に交換
　　①要請に基づく情報交換
　　②自発的情報交換
　　③自動的情報交換
これにより、日本の国税局と国外の税務当局による速やかな海外資産・収入の課税強化が実現

・国外財産証書の提出義務

→国外資産の申告漏れを防ぐために平成24年に創設されました。
対象者：5,000万円超の国外財産を有する居住者（非永住者を除く）
対象資産：国外にある資産
報告内容：マイナンバー・財産の種類・価額・所在並びに債務の金額等
これにより、国税庁による海外資産の把握が実現

・全世界課税

→日本の居住者は国内外の所得に対して確定申告が必要
※「日本だけではなく全世界の所得を日本で申告しないといけない。」が基本的な考えになります。
　ただし、二重課税となる場合は、日本の所得税から外国税額控除という形で、海外の税金のうち
　一定額を控除するとができます。

海外で収入を得ているが日本での申告をしていない方は、日本で申告を行う必要性を検討し、日本における所得税の課税対象に関しては、過去5年分の期限後申告または修正申告を行う必要があります。もし、申告せずにいても上記に述べた多国間協定で情報が共有されていくので、無申告の場合はペナルテｲが発生します。
このように富裕層に対しては国税庁が厳しくなっているのが良く分かります。なぜ、国税庁は海外の資産に目を向けたのでしょうか？それは、国内の税に対して厳しくすると日本経済に影響を与える恐れがあるので、なかなか規制できない現実があるからです。

何から手を付ければ良いのか分からない、よく理解できない、など困りごとの相談や手続などについて、ご不安なことも多いかと思います。しかし、「ネイチャー国際資産税に相談してください。面倒なことは請け負います！」という言葉がありました。このように専門の方が一貫して見てくれるのは素人からすると非常に助かり心強いと感じました。

日本と各国の税率比較

以前では日本の租税回避のために、相続税等が無い国に資産を移転させるケースもありましが、税制改正により要件が5年超から10年超に見直されました。
今後、また延長される可能性もあるでしょう。そういった経緯もあり、現在は海外へ資産を移し、租税回避というより、日本で節税対策を立てることが重要となります。

資産ポートフォリオの分散の必要性

資産ポートフォリオとは、自分の保有する資産の組み合わせやその比率のことを指します。

もし、その資産ポートフォリオが国内資産の割合が大きい、金融資産のみ国内外に対応しているなど、偏って形成されていれば、世界の景気変動や通貨変動へのリスクが高くなります。しかし、預貯金(円・外貨)、不動産(国内外)、その他の資産をバランス良く保有していれば変動リスクを軽減することができます。

現在では日本の人口は減少し、高齢化により働き手がいないなど、世界から見た日本の評価は下がっています。

反対に、アメリカは出生率こそ低いが移民による人口増にともない、景気が上がっていくと予想されます。人口増加は住居を必要とする人が増えることから、不動産も活発になっていくとも考えられます。そうすると望めるのがインカムゲインやキャピタルゲインです。
このことから、「これからは資産を分散することが投資として有効になってくる。」ということが分かります。

海外不動産投資のススメ

なぜ、海外不動産投資を始めた方が良いのか？

海外ではなくても不動産投資には①タックスメリット②インカムゲイン③キャピタルゲインの３つの目的があります。どれに重きをおくかは人によって様々な理由がありますが、海外不動産投資となると魅力的なのがタックスメリットなのです。

特に海外の中古不動産（アメリカ等）では大きなタックスメリットを受けられる特徴があります。

減価償却というのは、物件の劣化に対し費用を計上できることです。他の金融資産投資にはない、不動産投資のメリットです。

日本の税法は、築22年を超えた木造不動産ついては4年で減価償却にすることができます。これは海外の不動産を購入した際にも同じように適用され、この加速度償却といわれる償却により、海外の中古不動産で、所得税の節税効果を得ることが可能となります。

しかし、近々この税法が改正されるようです。このことは何年か前から予想されていながらまだ改正に至っていませんが、今年はいよいよその年ではないかと言われており、まさに今が‘海外中古不動産購入による所得税対策ができるラストチャンス！’なのです。

海外不動産の持ち方の手引きと疑問

様々なメリットがある海外不動産投資ですが、どのように始めれば良いのでしょうか？

①新築か中古を決める→新築は家賃収入が望める。中古は所得税対策に有効だと最も注目されている。

②どの国がいいか？→中古なら、オハイオやテキサスのアメリカ本土。
　　　　　　　　　　　・ロシアやトルコなども良いがやはりドルが安定している。
　　　　　　　　　　　・日本にいて口座開設ができる
　　　　　　　　　　　・売却後の為替リスクがない

　　　　　　　　　　その他の人気国は、マレーシアやタイ　(ハワイ1億円～)。
　　　　　　　　　　　・暖かい
　　　　　　　　　　　・日本でなじみのある百貨店がある
　　　　　　　　　　　・食べ物がおいしい
　　　　　　　　　　　・日本人が多い
　　　　　　　　　　　・生活にまず困らない

　　　　　　　　　※新築のみで言うと、オーストラリアやニュージーランド
　　　　　　　　　※ベトナムやイギリスは上級者向き

③手続きが大変？→購入前から一貫してネイチャー国際資産税が請け負ってくれます。
　　　　　　　　　　　・ITIN(納税者番号)の取得などややこしい業務のフォロー
　　　　　　　　　　　・購入後、所得の二重課税の控除の手続き

※アメリカでは購入コストがかからないことがメリットとしてあげられます。
・不動産仲介手数料・消費税がかからない
・エクスロー※が1％くらい

※売り手と買い手の間の中立な第三者で不動産取引の安全を確保するサービス

④売却時は？→キャピタルゲインが発生。
　　　　　　　　　　　例えば、アメリカは州税5％で源泉されるが、全体で計算して控除できます。

⑤個人？法人？→簡単に言うと、中古は加速度償却ねらいの個人。長く持つのは法人。

※新築で長く持つ場合は日本の法人で持つことをお勧めします。なぜかと言うと日本での相続税と似た遺産税というものがアメリカにはあるのですが、個人であるとその諸々の手続き(プロベート)は裁判所で行われ、期間も1～2年ほどかかります。さらに、その間の弁護士費用も数百万円ほどかかることもあり、これを避けるため。

個人で所得税対策のために海外中古不動産を、と考える方がいても、ややこしいからやめておいた方がいいという周りの意見に流されることが多いそうです。しかし、その‘ややこしい’部分をネイチャー国際資産税が請け負ってくれるということですので、所得税に悩んでいるならぜひ海外中古不動産投資を！と自信を持ってお勧めできます。

海外不動産：どれくらいの所得があれば考える？

「900万円を超えたら海外不動産を買いましょう！」

え？と意外な金額でしたが、900万円を超えた方位から考える方が多いです。不動産を持つことの大きなメリットは所得税率の段階が下がることです。

お客様の中には、税金が高くなるから給与を抑える人がいるそうです。それだけ所得税に悩む人がいるということですね。しかし、「そのような方も心配せずにきちんと給与をもらい、あとは不動産などで対策しましょう。」さらに、今買うと来年の所得税申告から影響が出るため、これもまた「今がチャンス！」ということになります。

海外不動産：買うならどこがいい？

初めての投資なら、米国テキサス州やオハイオ州はお勧めです。

ダラスは日本の企業（例：トヨタ本社）やAmazon移転があることから需要があり、近年価値が上がっています。海外不動産を持っている人の特徴は、5～6年経ったら売却をするが、キャピタルゲインで儲けるよりも、所得税対策で償却で取る方多いです。

あと特筆すべきは、テキサスは自然災害（地震、ハリケーン）がほとんどなく安心です。その他、デフォルトリスクについても、カリフォルニアなどは不動産価値が4割ほど落ちることがあったが、テキサスやオハイオなどは現地の人が使っている不動産なので値下がりリスクが少なく、もし日本の税法が改正されたとしても、現地の人が買うという点も安心です。