所得の高い人ほど知ってほしい！富裕層が不動産に投資する本当の理由　

2020年の東京オリンピックを控え、都内を中心に開発が進んでいます。堅調な外国人旅行者の増加を受けたホテルの建設ラッシュなど、不動産市場はバブル期を彷彿とさせるような活況をみせています。

底堅い需要に支えられた不動産市況は格好の投資対象となり、すでに富裕層はそのチャンスを逃すまいと不動産への投資に積極的な姿勢です。

しかし、富裕層を不動産投資に駆り立てている理由は他にもあるようです。富裕層が不動産投資をする理由は何なのでしょうか。

富裕層の税金は庶民の年収より高い？

日本の税制度は、所得に比例して税率も上がる「累進課税制度」を採用しています。例えば、所得税の税率は5～45％の7段階に設定されています。

ちなみに、国税庁の『民間給与実態統計調査（2015年）』によると、日本の平均給与は420万円です。これは「330万円を超え695万円以下」の所得税率20％のカテゴリーに属します。この平均給与を受け取る人の所得税額は、控除額の42万7,500円を引いて、41万2,500円となります。

一方、最高税率が適用される高額所得者のケースをみると、課税所得が5,000万円の場合、税率45％をかけて、控除額の479万6,000円を引いた1,770万4,000円が所得税額です。つまり富裕層の支払う所得税は、平均給与の年収よりも高いということになります。

納税は憲法で定められた国民の義務であり、社会サービスを支える重要な財源ともなります。ところが、富裕層は税金の額が相対的に大きく、税金の支払いに対してシビアになる傾向があります。そこで、税負担を軽減するための手段として不動産投資に目を向けるのです。

新築の物件であっても、月日の経過とともに設備は古くなるため、物件の価値は減っていきます。こうした資産は減価償却資産にまとめられ、課税所得から減価償却費を必要経費として差し引くことができます。

例えば年収1,900万円の人の場合、所得税の税率は40％です。ところが、200万円の減価償却費があれば、それを差し引いた1,700万円が課税所得額となり、所得税率が33％と1つ下のカテゴリーに移り、所得税額が低くなります。このように税金の負担を抑えます。

不動産投資の減価償却費によって節税が可能であることがわかりましたが、不動産投資の前に注意しなければならない点がいくつかあります。

まず、減価償却資産の対象に土地は含まれません。マンションなどの建物は、時間の経過で価値が減るとされる一方、土地は時間の経過で価値が減少しない資産とみなされます。

例えば土地付きの不動産を2億円で購入したとしても、減価償却費として計上できるのは、土地価格を除く建物の費用のみということになります。

また、建物の構造によって減価償却できる期間が異なる点にも注意が必要です。同じ住宅用の建物でも、鉄筋コンクリートの場合は47年間にわたって減価償却ができますが、木造は22年です。さらに、この期間の長さによって償却率が異なり、期間が短いほど1年ごとの償却率は高くなります。

不動産市況が盛り上がっているなか、富裕層は節税対策として不動産投資を有効に活用してきました。不動産投資によってより長い期間で税金対策を目指すのか、あるいは短い期間で1年ごとの減価償却費を多くするのか、自分自身の課税所得額に合わせて最適な選択をしましょう。