経営者こそ向いている！　不動産投資に必要なスキルとは

不動産投資はレールに乗ってしまえばオーナー側の対応はそれほど多くない点や、融資における信用力の高さなどから、自営業者などよりもむしろサラリーマンに向いているなどとよくいわれます。

また、リスクへの対策が打ちやすいことなどから、価格変動幅の大きい株やFXなどと比べて精神的にラクなこともメリットとしてあげられます。

しかし、そうしたメリットはサラリーマンだけのものではありません。むしろ日頃から会社の行く末について考え抜いている経営者にとってもいえることでしょう。

不動産投資では、経営者だからこそ持ち合わせている知識やスキルが大いに役立つはずです。

不動産投資は経営者感覚が非常に重要

サラリーマンオーナーは「いかに損を出さないか」を考えて行動していることが多いでしょう。しかし。経営者がオーナーの場合、「いかに儲けるか」を常に考えて行動しているのではないでしょうか。こうした考え方の違いが、不動産経営にも現れてきます。

運用物件が大学周辺で客付けが容易だったのが一転、大学の移転で賃貸需要が大きく下がってしまったというケースで考えてみましょう。

サラリーマンオーナーの場合、「賃貸マンションは住まいなのだから、人が長く住むことを前提として貸し出すことが当然だ」という発想がまず思い浮かぶでしょう。そのため、条件が悪くなるとそのまま家賃収入ゼロを続けるか、「これ以上、持ち続けても売却価格が今より上がることはない」と、多少の損失には目をつぶってさっさと売却してしまうことが多くあります。

経営者がオーナーの場合、ここで考えることは、「旅館業法に抵触しない範囲で、日銭が稼げる物件へと業態を転換できないだろうか」ということではないでしょうか。

最近では外国人旅行者の急増にホテルの数が追いついていないことから、一般の住宅を宿泊施設として活用する「民泊」を推進する動きもありますので、積極的に乗っかろうとするでしょう。

月額家賃が6万円程度の1K物件でも、日払いにしたら5,000円くらいで貸せるのではないでしょうか。12日以上の宿泊があれば、それまでの収入を上回るわけです。ペットとの宿泊もOKなどのプレミアムをつければ、さらに需要が高くなります。経営者は常にこうした発想をし、すぐに実行に移す能力に長けています。

このように、デキる経営者ほど儲けるための発想と行動力が豊かなので、不動産投資成功に必要な能力を持っていると言えるでしょう。

市場調査やPL・BSなどの知識が必要

モノやサービスを売るためには、事前の市場調査が不可欠です。その発想や思考は銀行の評価方法とあまり変わりません。銀行は収益力があると評価した物件にしかローンを出しません。経営者の持っている見立て力は、銀行が評価する「いい物件」に出合うためのポイントを押さえているといえます。

また、経営者は貸借対照表や損益計算書を常に頭に置いて行動します。その理由はさまざまですが、そのうちのひとつは節税のためでしょう。不動産による資産運用が経営者にとってメリットとなる代表的なもののひとつに「損益通算」があります。

これは2種類以上の所得がある場合は損益を通算できる制度ですが、物件を取得したときの取得費や利息を損益通算できます。また、家族が不動産事業に専従すると、その給与が必要経費として認められることや、青色申告特別控除を受けられることも魅力です。そうした支出で利益を圧縮すれば節税になるわけで、このような知識やノウハウは、経営者なら持ち合わせています。

経営者のスキルとは「攻め」の経営判断

これまでみてきたように、不動産投資に求められるのは「いかに損を出さないか」といったサラリーマン的な発想ではなく、今ある資産をいかに守り抜き、稼いでいくかという「攻め」の判断です。こうした判断を日常的に行っている経営者こそ、不動産投資には向いているのです。