アメリカ不動産投資のすすめ「2018年版」

これから不動産投資を始める場合、アメリカ不動産投資を選択肢にいれて投資戦略を組み立てることをおすすめします。 

なぜ、アメリカなのか。 

言語の壁や手続き、法律面、税制面など課題や勉強することはありますが、国内の不動産事情に比べるとメリットも多いです。 

不動産投資を考える面で、どのようなリターン（収益）を得ていくか。それは、賃貸物件を購入し、運用益を得るインカムゲインや不動産価格の上昇から売却をし、より多くの利益を確定させるキャピタルゲインを狙います。もしくは、両方を上手く組み合わせて、美味しい形で運用するという意見もあります。 

キャピタルゲインと聞くと、新興国への投資を中心に考えてしまいそうです。しかし、先進国のアメリカでも不動産価格の上昇は十分にありえるため、どちらにおいても可能性は考えられるのです。 

アメリカは広大な土地があり、未開拓の地域も存在します。もちろん、日本においても未開拓地域があるのは事実ですが、未来予測を見ても人口は減少していくため、需要は見込めません。 

不動産価値上昇の鍵は、人口の増加や経済成長率です。2050年には1億人も人口が増えると言われており、中長期的に考えたとしても不動産投資に参入するメリットは大きいです。 

アメリカは様々な視点から不動産投資を行うのに有利な国です。 

本記事では、なぜ今こそアメリカ不動産投資が良いのかを考察していきます。 

 

選択肢が多いアメリカ不動産投資！富裕層に人気なエリアから未開拓地域まで 

 

アメリカでの不動産投資と一言で表しても、どのエリアを狙っていくかで考えると選択肢が多いです。 

単純に利回りで見るのは推奨しませんが、エリアごとの人気や状況がわかるため、考慮するための指標の一つとして考えられます。 

アメリカの10年国債が2018年6月時点で、4％台ということから、5～7％程度の実質利回りを考えたいところです。 

驚くところでは、実質利回りが10％を超える物件もあるため、いい案件は探せばあると考えても良さそうです。 

アメリカ本土の中には、魅力的なエリアがたくさんあります。有名な地域で考えるより、人口の増加が見込めるエリア、オフィスや仕事が集中するエリア、そして、需要と供給のバランスが崩れ、空室率が低いエリアなど細かく見ていくとでてくるはずです。 

また、ハワイは日本人からも馴染み深く、別荘として所有したい富裕層やリタイアした後に移住したいと考える方もいるため、選択肢として考えられます。 

メキシコ国境沿いの州では、移民が多く、人口増も推測しやすいため、空室リスクが低いエリアとして考えられそうです。 

逆に利回りがあまりよろしくないエリアとして、日本人でもよく知っている地名、ニューヨークやワシントンDC、サンフランシスコなど、国際的にも有名な都市は、不動産取得価格も高額になるため、潤沢な投資資金（数千万円～億単位）があれば参入できますが、1,000万円～3,000万円以内の資金で考えるとなると、除外して考えます。 

実質利回りが、1～2％程度で、アメリカの10年国債と比べると半分以下でもあるため、不動産投資を考えるメリットが薄いです。 

また、未開拓地は、将来大化けする可能性もありますが、需要と供給が見込めない場合は、割けるべきでしょう。あとは、災害のリスクが高いところは避けたいところです。ハリケーンが発生しやすい地域や通り道などは除外しましょう。 

考えていくうちにどんどん絞れていきます。残ったエリアの中から、良いところを見つければ成功する確率は高まります。 

アメリカの不動産と考えると千差万別で、様々な投資戦略が考えられます。自分の現状を知り、どのエリアで勝負していくかを考え、狙いを絞ってみると良いでしょう。 

選択肢に入り込んだエリアの中でも良い物件・悪い物件などあるため、ある程度絞ったら、現地調査へ行き、実際に生活している人を見てみると確信が高まります。 

 

税制面での優遇を活かす！アメリカ不動産投資 

 

日本国内ではなく、海外不動産を考える上で、メリットとして大きいのは税金面です。アメリカ不動産投資における税制上のメリットとして、一番多く挙げられるのは、減価償却の面です。 

アメリカでは、新築・中古物件にかかわらず、法的耐用年数は居住用は27.5年、商業用は39年です。日本の場合、法的耐用年数がアメリカより短いどころか、超えた中古物件は、4年（RCは9年）という短い年数です。 

また、アメリカの場合は、土地と建物の割合が、2：8で建物の方が評価が高く見られます。さらに、築年数に関係なく建物の状態が良ければ高く評価してくれるのです。 

そのため、傷みにくいエリアの物件は売却する際にも高い評価のまま、買い手が見つかることもしばしばです。 

売却益に対しても税金がかかりますが、その資金を使ってさらに買い替えを行う場合、納税を先送りできる制度などもあります。 

日本とは違った税制度を利用し、より多くの資産を残せる可能性があるのです。 

 

透明性が高く公平なアメリカの不動産取引事情 

 

どんなに利回りが良く、税制上のメリットがあったとしても、実際に取引できなければ意味はありません。さらには、言語や知識の壁などで、不利益を被る可能性も考える必要があります。 

日本国内にいて、海外不動産投資を行おうと考えるとそのような結論に至ります。 

アメリカの不動産取引事情を考えると、制度が異なります。不動産を取得した後のことを多くの方は考えますが、実際に取引する瞬間も重要です。 

日本では、司法書士が主に役割を行いますが、アメリカでは弁護士やエスクロー会社が行います。 

エスクロー会社は、売買に関する手続きを、売り手と買い手の間に入りコントロールをし、決済にまつわる処理も行ってくれるため、スムーズに契約が進んでいきます。 

それだけでなく、物件の状況を専門家が作成したレポートで参照することができ、自分が購入しようとしている不動産の状態も細かく知ることができます。 

また、購入しようとしている物件の価格が適正なのか、過去に所有していた方の記録や過去の取引価格まで知ることができます。 

日本国内の不動産取引でもここまで透明性が高くはありません。海外不動産投資と言えども、新興国であれば、ここまで制度が整っているわけではありません。 

アメリカというお国柄がここまで公平な制度を作り上げたと言っても良いでしょう。これから不動産取引を行う人にとってとても安心できる仕組みなのです。 

 

まとめ 

 

アメリカ不動産投資に関して、日本国内への不動産投資と比べて、数々のメリットがあるのをご理解いただけたかと思います。 

国外の不動産投資を行う場合、恩恵を受けられるのは税制上のメリットです。アメリカは、減価償却の年数が日本より長く、中古物件であっても、一律で27.5年（居住用）と定められています。 

それだけでなく、不動産取引をする際に制度や仕組みが公平で、専門家が作成した物件の細かなレポートや過去にどういった方がどれくらいの金額で取引が行われていたかなど知ることができます。 

さらには、エスクロー会社が取引成立まで合理的に手続きを進めてくれます。 

2050年にはさらに1億人の人口が増えると予想されるアメリカは、居住用、商業用不動産どちらも必要とされる可能性があります。土地も広大で、選択肢が多いというのも魅力です。 

アメリカの不動産投資を行うにあたって言語の壁や勉強するところなど様々な観点から解決する必要があります。今すぐに大きな買い物をするのではなく、中長期的に情報を得て、選択肢の一つとして検討してみてはいかがでしょうか。