インスペクションで変わる？中古住宅市場の行方

2018年4月1日から施行された改正宅建業法により、インスペクション（建物状況調査）の活用が盛り込まれました。中古住宅市場をより透明化し、公平な取引が行われることが予測されます。

日本の住宅事情は新築住宅の取引がメインで、中古住宅は流通量自体少ないです。比べたくても比較できるほど数が多いわけでもなく、さらに不透明さがあと押しし、購入に至らないケースもあります。

住宅の数が充足した現在では、新築住宅から中古住宅へ舵を切っていく必要がありますし、国策として実現しようと動いています。

中古住宅のインスペクションにより、これから中古住宅がどのように変化していくのでしょうか。本記事では、インスペクションの説明から中古不動産の未来を考察していきます。

 

インスペクションとは？購入を決定づけるためのフェアな制度

 

インスペクション（建物状況調査）とは建物の劣化具合や耐久力や安全性、雨漏りや水漏れなどを診断することで、中古住宅の取引時には診断状況を確認し、購入する上での意思決定を促すための材料として活用されます。

とはいえ、中古住宅を売却したい不動産オーナーがインスペクションを行うと負担が大きくなってしまうため、専門家に診断を委ねることもあります。
そうすることで、第三者の視点で建物の診断結果を出すことになるため、購入するサイドからすると、公平な診断結果を得られるようになります。

診断基準のガイドラインも国土交通省が策定しており、どの検査事業者に任せたとしても、同様の結果が得られます。

さらに、中古住宅購入後にインスペクションで確認できなかった、重大な欠陥や損失が見られた場合に、修繕費用を保険金でまかなえる制度もあり、事前に既存住宅瑕疵保険に加入すれば、トラブルも回避できます。
この既存住宅瑕疵保険に加入するためには、保険会社が求める住宅の品質を満たす必要があります。検査業者が診断した結果をもとに加入できるかがわかり、もし加入できなければ、診断内容に問題があったと判断できます。

中古住宅の取引は、不透明な所が多く、情報の差も売却側が多くを持ちます。購入する側も同様の情報が得られれば、購入のための意思決定がなされるでしょう。

2018年4月1日に施行されたインスペクションの活用は、中古住宅取引が活性するために必要不可欠な制度なのです。

 

インスペクションのメリット・デメリットは？

 

中古住宅の耐震状況や劣化損失状況をより透明化するインスペクションは、メリットばかりあるように思えます。デメリットもあるのでしょうか。

まず、インスペクションの法律の内容は、実施の義務化ではなく、説明や紹介、斡旋可否の告知です。これまでもインスペクションは行われてきました。しかし、購入する側の知識によっては、そのような制度があるというのも知らずに活用したくても機会を逃していた実情もあります。

インスペクションの説明や専門家の紹介は、中古住宅の仲介業者がメインで行うようになります。インスペクションの対応は、媒介契約、重要事項説明、売買契約の3つのタイミングで行われます。

業務フローにおける負担は、不動産仲介業者がかなり増したと言えるでしょう。建物の状況などは、これまで説明する必要はありませんでした。しかし、診断結果を説明する際に専門用語を相手にわかりやすく伝える必要が出てきます。そのため、不動産仲介業者や営業マンの負担は増えたと言えるでしょう。

次に、インスペクションのメリット・デメリットをまとめていきます。売主、買主、そして不動産仲介業者に分けて考察していきます。

【売主・買主・不動産仲介業者共通】

＜メリット＞

• 事前に住宅の瑕疵等がわかる
• 売却後のトラブルが減る
• 公平性な取引ができる

＜デメリット＞

• 費用負担や業務負担が増える
• 取引完了までに今まで以上に時間がかかる

【売主】

＜メリット＞

• PR材料として活用できる。
• 診断後、瑕疵が見つかった場合でも、告知をすれば売却ができる（責任追及されない可能性が高まる）。
• 売却前に補修することで売りやすくなる。価値を高められる。

＜デメリット＞

• 瑕疵が見つかった場合の補修費が増える（売主負担の場合）
• 欠陥や問題が見つかった場合に売りにくくなる。
• 調査の際に細かく見られる。

【買主】

＜メリット＞

• 購入を動機づける判断材料になる。安心して購入できる。
• 購入後の修繕・補修・リフォーム計画が立てやすくなる。
• 問題のある中古住宅を購入せずに済む。
• 瑕疵等を理由に値段交渉ができる。

＜デメリット＞

• 費用負担が上がる（買主負担の場合）。
• 診断中に先に購入されてしまう可能性がある。
• 診断結果を理解する知識を身につける必要がある。

【不動産仲介業者】

＜メリット＞

• 中古住宅の流通が増えることで売上・利益増のチャンス。
• 売買前に瑕疵がわかれば、トラブルやクレーム対応が減る。
• 顧客満足度をアップさせることができる。
• 状態の良い物件は売りやすくなる（契約率が上がる）。

＜デメリット＞

• 単純に仕事量が増える。
• 日程調整など手間がかかる。
• インスペクションの診断結果に関する対応が困難（知識や経験の問題）
• 診断結果によっては、取引が中止になる可能性がある。

メリットばかりでなく、デメリットも多いですね。単純に費用負担や仕事量の増加によるデメリットが多く、裏を返せば、買主側を満足させる内容に繋がるのです。

中古不動産市場の予測！流通量が増え取引の活性化

インスペクションの説明が義務付けられたことにより、中古不動産市場はどのように変化していくのでしょうか。時間はかかるとは思いますが、中古不動産市場は活性化していくと考えられます。

理由としては、購入可能な中古住宅の診断結果がオープンになることにより、売れないものは売るために、リフォームや解体して新築化もしくは、更地にする。など数々の対応が取られるようになると考えられます。

しっかりと手入れをされた物件なら価格も落ちにくく、双方が得をする可能性が高くなります。

新築物件は高くて買えない。中古物件なら安いため手が届く。さらには、診断結果がしっかりしていれば、長期的な資産価値を証明することにも繋がり、融資が受けやすくなる可能性も高まります。

手元にお金が無くても、ローンを活用しながら、しっかりとした家賃収入が見込めるならば、数多くの方が中古市場のマーケットへ参入してくると考えられます。インスペクションの活用により、費用が乗っかってくることが予想されますが、トータル的にはメリットの方が強いでしょう。

 

まとめ

 

インスペクションの説明が義務化され、中古住宅を購入しようと検討している方にとって、フェアな取引ができるようになりました。宅建業法が改正される前にもインスペクションの制度はありましたが、買主側はそういった制度を知らずに、良いか悪いかわからずに敬遠していた実情があります。

売主も買主もそして、不動産仲介業者もチャンスを逃してしまい、双方がルーズになっていた所から、良いものは売れ、良くないものはリフォームや新築物件にするなどして、対処していくようになるでしょう。

日本は、中古住宅より新築住宅が売れる国です。しかし現在は、住宅の数が飽和してきており、必要な物件のみを残していく必要が出てきます。中古住宅もこれまで以上に評価され、取引量が増えていくでしょう。

もちろん、新しい制度には課題がつきもので運用していく中でそれが解消されることに繋がります。資産構築を考えている方にとって、今回の制度はプラスに働くことが多いでしょう。中古不動産取引を見直して、一つの手段としてお考えください。