不動産投資で大阪府の人気エリアは？相場の変化も紹介

不労所得として人気がある不動産投資ですが、投資計画を作成するにあたり、下調べはしっかりと行う必要があります。その際に注意しておきたいのが、投資先の地域特性です。大阪府は商業地域として著しく発展が続いており、2025年には大阪万博も控えています。その為、今後も不動産相場の上昇が予想されています。そのような大阪の不動産価格の相場や不動産投資を行う上で注意したいことについて解説していきます。

いま大阪府で不動産投資家に人気のエリアは？

大阪府で不動産投資を行うのであれば、南側エリアよりは北側エリア、西側エリアよりは東側エリアが人気です。大阪市で見ても繁華街は北側にあることから、市内南側エリアよりも北側エリアの方が、人気があります。キタやミナミといったエリアも位置的には北側です。ミナミは大阪市のほぼ中心部に位置しており、オフィス街や商業地の多いエリアです。つまり、転勤で大阪に流入してくる労働者にとっては、大阪府の南部エリアに住宅を構えるよりも北部エリアに構えた方が通勤距離も短くなるので、自然と人気が高くなります。北側エリアが魅力的なのはこのためです。

また、大阪市内ではタワーマンションは北区や中央区、福島区等に偏っています。ファミリーマンションについても淀川区や鶴見区、都島区などの北部エリアの方が広域からの流入が多いため、需要が高いです。生野区や西成区、平野区、東住吉区などの南部エリアでは地元需要が高いのが特徴です。そのため、地域性から見ても北側のエリアが人気と言えます。

一方、東西では西側エリアは大阪湾に面しており、港湾地帯となっています。街としては東側と比べて遅れて開発された経緯もあるため、人気は東側に劣ります。東側エリアでは、森ノ宮や玉造など落ち着いた住宅エリアもあり、高級住宅地としても人気が高いエリアが多いことから、西側よりも東側エリアの不動産に人気が集まる傾向にあります。

しかし、西側の一部のベイエリアについてはタワーマンションの建築が進んでおり、そのような不動産への投資も狙い目だと言えるでしょう。比較的梅田への移動などの利便性が高いことも一つのポイントになっています。

大阪府の不動産価格の相場はどうなるか

日本不動産研究所の調査において、大阪府のオフィスビルについては梅田と御堂筋のデータがあります。2018年の4月と10月の不動産の期待利回り相場のデータ比較では、梅田においては2018年4月の4.7％から4.6％へ0.1％のダウン、御堂筋では4.8％から4.7％のダウンが見られます。ワンルーム賃貸マンションについては、5.0％から4.9％へと0.1％のダウンという傾向になっています。その他、商業施設などの建物においては横ばいか、0.1％のダウンです。このように、2018年度は不動産投資における期待利回り相場について、軒並み横ばいか0.1％のダウンという傾向が見られます。

ただし、不動産投資家の不動産投資に対する考え方としては、90％の方が新規投資を積極的に行うと回答しています。2025年には大阪万博を控えていることもあり、今後不動産相場は横ばいから上昇傾向への移行が予想されていることも影響しているでしょう。

相場価格では、例えば大阪市北区では中古マンションの相場で2,400万円、中央区周辺では2,100万円台となっています。一方、此花区周辺では1,800万円台と物件相場が上昇してきていますが、この背景には古くて安い物件の建替えなどがあり、相場に影響しています。

大阪府で不動産投資をするときに注意したいこと

大阪府にはマンションなどの不動産物件は数多くありますので、不動産投資を行うにはもってこいの環境です。ですが、この物件選びの段階でしっかりと調査をしておかなければ、不動産投資を行ったものの空室状態が続いてしまい、投資効果が得られないということも考えられます。そのような事態を防ぐために、大阪府で不動産投資を行う場合には3つの注意点があります。

まず1つ目はターゲットを絞り込み、そのターゲットに見合ったエリアでの物件選びを行う事が重要です。大阪府は他の地域から通勤や通学のために引っ越してくる人が多いエリアという特徴があります。そのため、仕事などで大阪府に転入する方で、家族全員で引っ越して来るような場合であれば、やはり生活環境の整っている北摂エリアの吹田市・豊中市・箕面市が候補になります。千里中央駅付近を代表として、近辺は大阪府内の代表的なベッドタウンとなっています。特に豊中市近辺では郊外型のショッピングモールや生活に必要なお店はほぼ揃っているという生活面での利点や梅田にも出やすく、大規模な緑地公園があったりと古くから大阪府内の家族で住みたい街として人気を独占してきた街です。今もなお大規模な開発が進んでおり、マンションなどの建設も進められています。

また、学生に人気なエリアとしては十三や上新庄エリアです。このエリアは近辺に大学があり、梅田などの街にも出て行きやすい環境が揃っていることや下町の雰囲気が残っており、比較的賃料が安いエリアであることも人気に繋がっています。

このような地理的な特性の下調べを行わないまま不動産屋の情報だけで投資を進めてしまうと、ファミリー層に需要が高いエリアで独身向けの物件に投資してしまったり、学生向けのエリアでファミリー向けの物件に投資してしまうという事態が起こる可能性が出てきます。そうなると当然需要とミスマッチしてしまうため、空室に繋がってしまうのです。そのため、まずは地域ごとの特性に注意しましょう。

次に、2つ目は耐震基準の確認です。大阪府内には築年数がかなり経った古い不動産物件が数多く存在しています。外見が古くなって見栄えが悪くなっていたとしても、内装のリノベーションを行い、新たな命を与えて運用するのも良いかもしれません。しかしながら、問題はその耐震基準です。1981年に建築基準法が改訂され、1981年以降の不動産物件については耐震基準のしっかりしたものになっています。ですが、1981年以前の物件については現行の耐震基準を満たしておらず、いくらリノベートして今風の新しい部屋に改良したとしても借り手が付かない可能性があります。そのため、新建築基準に適合している物件かどうかは注意が必要です。特に1981年・1982年の物件は要注意で、建築が開始された年度が1980年である場合、竣工が1981年以降であったとしても旧耐震基準の可能性があります。そのような物件はせっかくの不動産投資が水の泡になる可能性があるということも是非知っておきましょう。

3点目は、梅田への移動の利便性です。大阪で生活をする人にとって街の中心は梅田であり、各地への移動の拠点となるのも梅田です。そのため、梅田への移動の利便性は大きな不動産選びのポイントとなります。例えば、少々築年数が経って古いマンションであったとしても、梅田駅への距離が近ければ相場は高いものになります。しかし、環状線や私鉄を含め、交通の利便性が悪い物件となると、いくら築年数が新しく綺麗な物件だったとしても価格を下げなければいけないなど不動産相場にも影響してくる大切な要素となっています。そのため、直接の梅田までの距離、もしくは環状線や私鉄など最寄り駅などの距離などもしっかり下調べする必要がある項目となっています。

【まとめ】大阪府の不動産投資には万博も利用してみるのが得策

大阪府での不動産投資においては、極力北側エリアをターゲットにするのが投資効果を引き出すのに良いでしょう。ベッドタウンを形成する北摂エリアなどではそれほどの影響は受けない可能性もありますが、相場については2025年の大阪万博に向けて上がる傾向は出てくると予想されています。大阪万博は関係者が大阪に集まってくることから不動産の需要は高まりますし、来場者用の宿泊施設なども高騰することが考えられます。民泊に利用できる物件などへの不動産投資なども視野に入れてみると、より選択の幅が広がるでしょう。