不動産投資を活用し上手に節税対策をする方法！

「大切な資産を少しでも多く残したい。何かいい方法はないだろうか？」

そんな悩みを持っている人は多いですよね。

不動産投資を利用すれば様々な節税対策が可能になります。

不動産投資で節税できるのは、所得税（法人税）と、住民税、相続税です。

そして特に不動産投資での節税に向いている人は給与所得が高い人となります。

所得税とは給料や投資など利益が出た時にかかる税金のことで、住民税とは所得に応じて国や市に支払う地方税です。

相続税は大きな資産を相続した際にかかる税金のことです。

今回は所得税・法人税に関わってくる、減価償却による節税について見ていきましょう。

 

不動産を所得した際の所得計算

まず初めに不動産を所得した場合、所得税は次のように計算されます。

※国税庁　No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)より抜粋

総収入金額 － 必要経費 ＝ 不動産所得の金額

総収入金額

総収入金額には、貸付けによる賃貸料収入のほかに、次のようなものも含まれます。

・名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの

・敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

・共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

 

必要経費

必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

・固定資産税
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費

税金がかかる金額は総収入から経費を引いた不動産所得の金額分ということです。

経費が多ければ多いほど税金がかかる金額が下がります。この経費のなかで節税対策のポイントとなるのは減価償却費です。

 

減価償却とは？

減価償却とは、購入した長期にわたって使用することができる固定資産を使用可能年数に分配し、その分配分を年の経費として落とすことが可能になる制度のことです。

一定金額以上の建物や車、機械などが対象になります。時間の経過とともに価値が変化しない土地などは対象外となります。

ここでは建物を例にして考えてみましょう。

1億円の物件を購入したとします。日本は土地の価値が高い（土地：建物＝8：2）と言われているので、建物の価格は2000万円です。

その建物が木造建築の場合、耐久年数は22年と定められています。

建築後12年経過しているとすればこの建物の残りの耐久年数は10年です。2000万円を10年間で配分すると年間200万円。この200万円が計上されたことになるのです。

あなたの所得が1000万円だった場合、このうちの200万円は経費として利用したことになるため、この年の所得は800万円となります。

本当は所得1000万円持っていますが、税金がかかる金額は800万円分ということになるのです。

 

国内不動産よりも海外不動産の方が効果的！？

※前回の「アメリカ不動産投資がおすすめな理由５選！」でも詳しくお話しておりますのでぜひそちらもご覧下さいませ！

不動産投資で失敗しないために注目すべきポイントは、「人口が増加し続けているか」「経済が成長しているか」です。

海外不動産に投資するメリットを紹介いたします。

不動産投資には2つの収入があります。

家賃収入による「インカムゲイン」と売買差益の「キャピタルゲイン」です。

家賃収入のインカムゲインは、アジアなど高い経済成長を続けている国で人口増加に伴い住宅需要が増加していること、物価や国民所得が増加していることで将来的に収益が期待できます。

キャピタルゲインもインカムゲイン同様に、経済成長に伴い人口が増加している国では、住宅の需要が上がり価格が高くなり続けているため、高いリターンが期待できます。

高度経済成長期には不動産価格が大幅に上昇した日本ですが、それ以降、経済成長に大きな伸びは見られなくなってしまいました。

加えて、少子高齢化などの問題から人口は増加どころか減少傾向にあります。そのため今の日本では住宅需要は高くありません。

比べて海外は、経済成長に伴い人口が増加し続けている国がたくさんあります。

高い利回りを求めるなら海外に踏み出してみるといいかもしれません。

また海外の通貨を持つことでリスクを分散させることが出来ます。

分散投資は投資の鉄則であると言われています。多額の借金、少子高齢化、経済停滞など日本には問題がたくさんあります。

これから日本円の価値は下がっていく一方であることに加え、いつ急落してもおかしくない状況です。

この状況の中で日本円だけを持っていることはリスクがとても大きいと言われています。

海外で不動産を購入する際、代金は現地の通貨を使用する必要があります。

そのため、必然的に外国のお金を所有することになります。

海外の資産を持っていることでリスクを分散することが可能になるのです。

海外不動産を利用するメリットはこれだけではありません。

もう一つ重要なことは、海外物件は日本よりも建物価値が高いことにあります。

先ほど日本では土地と建物の価値の割合が8：2とお伝えしました。

この割合が海外では真逆の2：8になるのです。

日本に比べて土地が広い海外では建物により価値を置いています。

この考え方の違いによって節税できる金額が大幅に変わってくるのです。

それではどれほど節税が可能になるのか比較してみましょう！

例えばアメリカと日本で同じ1億円の物件を購入したとします。

日本の建物価値は2割なので2000万円、対してアメリカは建物に8000万円の価値があることになります。

償却の残りが10年とすれば、日本は年200万円、アメリカは年800万円を経費として計上することができます。

あなたの資産が1000万円だった場合、日本では税金がかかる金額が800万円分、アメリカでは200万円分支払うことになります。

どちらが節税になるかは一目瞭然ですよね！

海外では土地そのものは持っているだけだは価値がなく、建物を建てるなどをして初めて価値が生まれるといった考え方が主流です。

また、日本では新築で価値が一番高く、時が経過するほどに価値が落ちていくと考えられています。

そのため購入時と売却時の差額はとても大きいことが特徴です。

反対に、海外では建築されてから年数は建物価値に関係はないという考え方です。

そのため、建物を購入した時と売却する時の差額がない、もしくはより高額で売却ができるのです。

不動産投資を考えているのであれば、海外に目を向けてみてはいかがでしょうか。

 

不動産投資で成功するには？

最後に不動産投資を成功させるコツを紹介します。不動産投資で成功するために必要なことはすばり「目的を明確にする」事です。

不動産投資をすれば税金対策ができることは本当です。

しかし、必ず利益があるとは限りません。

重要なことは不動産投資を通してどうしたいのか、どうなりたいのか自分の成功イメージを描くことです。

不動産投資で成功と言っても、ゴールはその人によって違います。

自分のゴールは何なのかを明確にし、それに向けた目標を立てることが大切です。

そして方向を間違えないように依頼した会社任せにせず、自らの不動産に興味を持ち自らも努力をしましょう。

また、不動産投資に関して知識をつけることも重要です。

情報社会になり情報を手に入れることは容易くなりましたが、その中には間違った情報もたくさん紛れています。どの情報が正しいのか、自分に必要な情報はどれなのか判断できるような知識を身に付けましょう。

海外不動産に関しても、日本との違いやメリット、デメリットを把握し、自分の成功イメージやゴールに合った場所や条件を見つけ、納得した上で投資を決断することが大切です。

 

まとめ

この記事では「不動産投資を活用し上手に節税対策する方法！」をご紹介いたしました。

現社会では情報も調べれば溢れかえっておりますが、その中には間違った情報も沢山ございます。

だからこそ不動産投資は依頼した会社任せにせず、自らが興味を持ち、知識もつけ努力することも大事です。

投資もいろいろありますが、その中でも自分に合ったスタイルを見つけ、最後までやり遂げる覚悟を持って投資に臨みましょう！