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国内だけではない不動産投資
当社では以前より賢者の方々に向けて不動産投資を推奨してきました。
しかし…
日本では高度経済成長期以後、不動産価格は大きく上昇してきましたが、バブル崩壊後には経済の停滞や少子高齢化等々の影響から不動産価格は基本的には下落傾向にあります。そしてこれから日本の人口は益々減少し高齢化が進んで行くという現実があります…
このように日本では人口増加や経済成長が鈍化しているため、不動産投資によるメリットは以前より期待が持てなくなってきたことは否定できません。
ところが一転海外に目を向けると、日本のような状況ばかりではありません。
経済成長を続け人口増加が起こっている国々においては、住宅価格も上昇しているため同じ不動産投資でも比較的高いリターンを得ることができます。また、そのような国では物価上昇に伴う家賃収入の上昇等が今後も期待できるのです。
これが海外不動産へ投資している大きな理由です。
海外不動産投資のメリット
当たり前のことですが、不動産は基本的に人口が増加傾向にあり、経済成長が上向きであるエリア・国の方が収益性は高くなります。
経済成長と人口増加を続ける国々においては、住宅価格が上昇し続けているため高い収益が見込めますし、また経済が安定的に成長している国は物価上昇に伴う家賃収入の増加が将来的にも期待できます。こうした国々には経済的な将来性があり、それが不動産投資のリターンにも直結してくるからです。
昨今、日本の不動産投資が実質4～5％程度でしか回らない現状からすると、海外不動産投資で10％近い利回りが得られることは大きなメリットと言えるでしょう。
しかも上記のように、国の発展に伴い更なる利益の拡大も見込まれる…
こうしたところが海外不動産投資の最大のメリットではないでしょうか。
実際に世界の中でも新興国の不動産価格の上昇は目を見張るものがあります。
既にマレーシア、シンガポール、タイ、フィリピン…などの東南アジアを中心とした新興国への投資が活発に行われてきましたが、過去にこうした国々へ投資をされた方の中には、不動産のキャピタルゲインで大きく利益を得た方もいらっしゃいます。
海外不動産投資のデメリット
ただし、海外不動産投資には色々とデメリットが存在します。これが大きなハードルになっているのも事実です。代表的なものを挙げると…
１．為替リスク
外貨建ての資産であるため、為替リスクが常に発生します。
購入時の購入価格も、インカムである家賃収入も、そして売却時の売却価格、そして税金等々までもが外貨で決済されることになります。この為、為替次第ではメリットもデメリットも発生してくるのが海外不動産投資の大きな特徴でしょう。このため中・長期的な資金計画は立て難いと言えます。また新興国の通貨ほど為替の振れ幅は大きくなりがちです。
２．情報取得が困難
海外不動産は、どうしても国内不動産と比べると情報の入手が難しくなりがちです。ネットが普及したとは言え、まだまだ販売業者からの情報がメインです。その為販売業者の選定が非常に大事になってきます。
３．融資が厳しい
実際に不動産を購入する場合、一般的には金融機関から融資を受ける場合が多いと思います。ただしこれが海外の不動産の場合となるとハードルが格段に上がってしまいます。
「物件の管理が出来ない」との理由から国内金融機関はなかなか融資をしてくれません。その為国内で融資をする金融機関はかなり限られますので、基本的には海外の金融機関を使うことになります。
また海外の金融機関には様々な融資制限があったりするので、自己資本比率が30%程度必要だったり、融資額も最大で物件の50～60%程度までしか受けられない…などのケースがあったりもします。
また、海外の金融機関では国内金融機関に比べて金利が高くなることも念頭に置いておかねばなりません。
４．カントリーリスク
紛争国や戦争国は勿論のこと、政情不安な国も避けるべきでしょう。
海外では日本の商慣習が通用するとは限りませんし、また法規制や税規制が各国様々であり、日本で通用することが通用しない場合もあります。特に政権が安定せず、国内に政治的リスクを抱える国などでは、いくら将来性が見込めるとは言え、法律や税制が急に変更されこともあり得ます。そうしたリスクも考慮せねばなりません。
日本からの投資の多い国は…
近年はシンガポールに始まり、タイ、マレーシア、フィリピン、カンボジア…といった東南アジア諸国への投資が人気でした。
最近ではリーマンショック時にも不動産価格が大きく崩れず、また日本人に比較的馴染みがあることなどから「ハワイ」への投資が盛んに行われていました。
そして今盛んに投資が行われている投資があります。
今、盛んに行われている米国木造中古住宅への投資
最近ブームになっているのが『米国木造中古住宅への投資』です。
なぜ木造中古住宅なのでしょうか？
米国での住宅購入の目的は「住居兼投資」です。日本のように「一生のお買い物」ではありません。生活スタイルや家族構成によって住み替えるのが一般的であり、このため住み替え＆リフォームを前提として住宅を使用することがほとんどで、故に中古住宅価格は大きく下落せず、常にそれなりの価値を保ちます。
（ちなみに米国の住宅の寿命は100年と言われます）
そのため日本と違って中古住宅が活発に取引されており、中古住宅市場は非常に大きく、住宅マーケットの中心になっています。また米国の経済も活況であり、米国不動産価格もリーマンショックによる下落があったものの、ここ４０年間ではほぼ上昇傾向で推移している状況です。その為中古住宅価格も下落するどころか、上昇しているのです。
そして最も重要なポイントがここからです。
それは”魔法の経費“とも呼ばれる「減価償却費」が関係しています。
通常、新築の木造住宅を取得した場合、税法では法定耐用年数が22年と規定されているため、22年かけて減価償却を行っていくことになります。
ところが、この法定耐用年数22年を経過してしまった中古木造住宅を取得した場合には、取得後たった4年での減価償却が認められているのです。
そしてこれが国内不動産だけでなく海外不動産にも適用できるのです。
この税法を活用し、米国のように中古住宅価格が安定している国で物件を購入しても…４年間で多額の減価償却費が生み出せるのです。
これが「米国中古木造住宅に投資する最大のメリット」と言われています。
これらのことを総合的に勘案して、米国の木造住宅（築22年以上）に投資をする方が増えてきたのです。
このスキームを活用すれば、所得の多い方々にとっては、不動産投資の王道である「減価償却費を使って所得を減らし節税する」ということが十分に可能なのです。
ただし、これも「税法の抜け穴になっている」との指摘から、法律改正が行われるとの噂もあり、いつまでもできるスキームではないようですので注意してください。
まとめ
既に皆さんもお気づきのことだと思いますが、今や経済も私達の生活も益々グローバル化が進んでいます。ひょっとすると、将来的な私達のライフスタイルも世界的な視点で考える必要があるかもしれないのです。
基本的に、賢者には国内不動産の投資からお勧めしていますが、こうしたことを考えるとまだまだハードルは高いかもしれませんが、「海外不動産」を今のうちから不動産投資の１つとして選択肢に入れておくのも良いと思います。
※本コラムは、筆者の許可をとって掲載しております。
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