Minerva 資産家の暮らしと人生を豊かにする情報サイト
海外不動産投資は、投資先の国や地域によっても異なり、戦略的に行っていけば堅実的な収入だけでなく大きなリターンも得られます。先進国の主要都市など、不動産価格が高いところで安定している地域は、所有するのにかなりの資金が必要な点と5年後、10年後を見ても大きく価格が上昇している可能性は低いです。ただし、そのような人気ある都市では資産価値が大きく下落することもないでしょう。
少ない資金からでも化ける可能性のある不動産投資は、ずばり将来性のある新興国を選択することが鍵になります。中でも日本からアクセスもしやすく、人口増加率や経済成長率からも期待できる国といえば東南アジア諸国でしょう。
中でも、今注目のフィリピンやカンボジアの不動産投資について考察していきます。もしも、海外不動産投資において、インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも合わせて得たい方にとって、検討できる良い材料です。
【フィリピン不動産投資事情】人気リゾートのセブ！アジア随一のGDP成長率は魅力
フィリピンの基本情報
フィリピンについてどれくらいのことを知っていますか。
不動産投資を行う上で、現地の情報をしっかり得ていくことは重要です。フィリピンは数多くの島に分かれていて、気候は熱帯であるため暑く、首都はマニラで日本からの移民も多く、中でもセブは観光地としても人気がある。など、基本的な事項は想像つきやすいと思います。
経済発展も目覚ましく、1,500以上もの日系企業がフィリピンに拠点を起き、地元の産業を支えています。大手メーカーから有名な飲食店、人材系まで様々で、アジアの中でも随一のGDP成長率は魅力的に映ります。
人口も1億人を超えるほど多く、一昔前に比べると伸び率は下降していますが、それでも1.6％で増え続けています。1億人を突破したときの出生率は、3.08％とアジアの中でも高い水準を誇っています。
人口ピラミッドを見ても、若者が多くお年寄りが少ない綺麗な形をしており、このまま発展していけば2050年でも綺麗な三角形を保っているでしょう。
フィリピンの不動産投資。人気のエリアは？！第三の都市ダバオも人気
フィリピンの不動産を選ぶ場合、どのエリアが良いのでしょうか。首都のマニラのマカティ市はマニラ経済の中心地ともいえる場所で、商業エリアや高級ホテルが多いです。しかし、中にはスラム街もあるため、貧富の差が激しい街と言えるでしょう。中でも、マニラ・マカティ市内のレガスピ、サルセド、ロックウェルは、投資するにあたって魅力的なエリアです。
レガスピエリアは、日本人の単身赴任者向け、サルセドエリアは、ファミリー層に。ロックウェルは投資家も多く、富裕層がメインで住んでいます。
他のエリアに目を向けてみると、リゾート地として名高いセブも日本人をはじめ世界から人気が高く、ブランドとしても確立しつつあります。観光客向けの短期滞在用コンドミニアムなども、面白い投資案件と言えます。
日本人がフィリピンに移民する際に人気ある都市はフィリピンの南東にあるダバオです。治安も良く、フィリピン＝台風というイメージがありますが、ダバオ近辺は台風が直撃することはめったにないため、災害で損害を受けるリスクも低いです。
道路などのインフラ事情に課題が残るフィリピンですが、投資先として選択しても成功する可能性が高そうです。
不動産価格の安さも魅力的！高騰によるキャピタルゲインも
フィリピンの不動産価格は、東京の4分の1程度で購入できてしまいます。高級層が住んでいるマニラのマカティだったとしても、十分手の届く範囲なのです。また、サービスも充実しており、24時間体制のセキュリティシステムやスポーツ施設も完備しており、富裕層にも人気を誇ります。
東南アジアの新興国に投資する場合、不動産価格の高騰を期待して、キャピタルゲインを狙いたくなります。資金が潤沢なら、主要都市でも構いませんが、初心者から入るにはちょっと大変です。
比較的相場が低く、将来化ける可能性があり、さらにはリスクも低いエリアは、ダバオがおすすめです。不動産価格もまだ安いですし、5年先、10年先のことを考えると化ける可能性もあります。
2050年には世界有数の経済大国となる可能性を秘めているフィリピンに今のうちから投資しておくのは、将来のことを考えるとベターなように思います。
【カンボジア不動産投資事情】爆発的な経済成長が魅力！将来も安泰？！
カンボジアの基本情報
カンボジアと聞いて、何を思い浮かべますか？アンコール・ワットや仏教の国というイメージが強く、東南アジアの中でも貧しい国で、様々なインフラなども未整備の国という印象があるかもしれません。
しかし、ここ数年でカンボジアの経済が爆発的に成長し、日本企業も徐々に進出してきています。
地理的には、タイとベトナムに挟まれています。首都はプノンペンで、海外との窓口ともなる国際空港も市内にあります。日本からも5時間程度のフライトで到着するため、現地調査も比較的短い時間で済ませられるでしょう。
人口は、約1,576万人と日本の約10分の1であるものの、ここ数年は、毎年25万人ずつ増加しています。人口の推移をグラフに表すと、綺麗な右肩上がりになっており、ここ10年で約15％も増加しています。
人口ピラミッドも綺麗な形をしており、30歳以下の割合が国民全体の約4割を占めており、20年後を考えても経済が発展し続けていることが予想できます。
労働者層が多いカンボジアは経済成長率も高く、平均で約7％高水準をキープしています。長期戦略をベースに考える不動産投資は、10年～20年先のこともイメージする必要があります。その点で、カンボジアはかなり魅力的な投資先と言えるかもしれません。
人口増加や移民による将来的な住宅需要が拡大
労働者層が増えることにより、住宅需要が拡大することが予想されます。子どもの出生率も2.89％とかなり高く、このまま維持すると2050年には2200万人まで増えると予想されています。
国連の発表で、高度経済成長が維持しやすい環境が2045年程度まで続くと推測されています。今は、経済の中心は主要都市になりますが、徐々に広がっていくと考えられるため、それを踏まえて住宅用不動産を安く購入しておくのもひとつです。
しかし、現在の労働者階級は、所得が追いついていないこともあるため、高利回りの家賃収入を期待するのは少々リスクです。ただ、不動産価格の高騰でキャピタルゲインを狙える可能性は大いにあります。
カンボジア経済の米ドル化！リスクヘッジのスキーム
カンボジアの現地通貨はリエルです。しかし、米ドルも様々なところで使われており、商取引だけでなく、生活にもドルが浸透しているため、投資家にとって安心できる材料になります。
そのため不動産の購入から家賃の受け取りまで、米ドルで対応ができてしまいます。新興国の通過は、為替レートの変動が激しく、できることなら持ちたくない気持ちも理解できます。
他のエリアの不動産投資に比べて、ドル建てで運用できるのは安心できます。
そのため不動産で稼いで、その収益をドル建てで銀行に預けておきます。為替の変動によってさらなるリターンが期待できるのも良いですね。もちろん、為替リスクはあるため、逆に働くことも考えられます。
カンボジアはどのエリアが良い？！首都プノンペンエリアが手堅い
カンボジアで不動産投資をするならば、どのエリアが良いでしょうか。首都プノンペンの中でもこれから開発していく計画のところもあれば、家賃の高騰がネックな高級住宅街のエリアもあります。
プノンペン西部やチョロイチャンバーと呼ばれるプノンペン市街地の北西部は、大規模な都市開発が計画されているため、中でも人口増加が期待できるエリアです。また、未来都市にすべく計画されているダイアモンド・アイランドも興味深い街です。
ボンケンコンやトレバサックは高級住宅街や富裕層が多く住むエリアで、価格の高騰がネックです。
都市だけでも、こんなにも魅力的なエリアが多くあるのは東南アジアの中でも数少ないです。ご自身の不動産投資戦略に則った形で進めていきましょう。
新興国の不動産投資。購入規制や法律を知る
カンボジアやフィリピンにおける不動産投資について紹介しました。海外不動産投資を行う場合は、現地の法律など知る必要があります。例えば、カンボジアでもフィリピンでも、土地を購入することはできず、投資する場合は1戸建てではなく、マンションやコンドミニアムになります。
さらには、1つの建物の中で購入できる割合が決まっている法律もあります。例えば、カンボジアでは1棟あたり70％まで。フィリピンでは40％までと規制されています。
新興国の場合、政権交代で法律が変わってしまうこともありえます。海外の不動産投資を行う際は、信頼できる協力者を探す所から始めると良いでしょう。
まとめ
海外不動産投資の中でも、経済成長や人口増加が目覚ましいフィリピンとカンボジアについて紹介・考察していきました。
東南アジア諸国の中でも、不動産投資のタイミングはあります。経済成長や人口増加が予想されても、それ以上に住宅の開発がされている場合、供給過多に繋がる可能性もあります。
不動産で成功するためにも原理原則があります。日本以上に安い金額で参入できますが、情報の取得や現地の法律などに詳しい人を味方につけることが成功の鍵です。
ぜひとも、しっかり学んで良い投資を行ってください。
