不動産投資の「出口戦略」とは？

不動産投資を行う場合、出口戦略を考えて行うと選択の幅が広がります。
株やFXなどのトレードも出口戦略を用いながら、運用を行います。株や外貨を購入（エントリー）し、売却（決済）した時に損益が確定します。保有しているままでは、時価総額という形で資産を持っている状態になります。

株式や外貨は資産ではあるものの、保有している限りリスクと隣り合わせです。そのため、出口戦略を考え投資戦略を練ります。

それと同じ様に、不動産も購入し、売却するところまでをワンセットとし、利益を確定させることが重要です。

不動産の場合、どうしても賃貸収入（インカムゲイン）に焦点があたりがちですが、売却して利益を確定させることで、ローンの完済やさらに大きな投資のチャンスが広がるなど、メリットもあります。

本記事では、不動産投資の出口戦略の基本概念から活用方法まで解説していきます。

 

出口戦略はいわば売却計画。なぜ終わりを決めるのか

 

不動産投資の出口戦略は、言い換えると売却計画です。せっかく高いお金を払って手に入れたものを売却しなければならないのかと思う人もいます。

賃貸不動産の場合、入居中であれば継続して収入が発生し続けます。満室であったなら、売却する必要性は感じないかもしれません。しかし、この状態がいつまで続くかは不明です。借り主が何かしらの事情で出ていくでしょうし、次に入居する人がすぐに決まるとは限りません。
そのため、空室率も考慮して不動産の収益を予想します。さらに、周辺環境の変化や入居者の属性により、不動産の価値は変動します。
これは、いわゆる見える不動産相場とは違い、見えない要素でもあります。

基本的に、建物は年月とともに劣化していきます。さらに言うと、入居者によってその劣化度合いが違います。
きれいに使い続ける人ならば、損傷も少ないですが、建物が痛むような使い方をしていると修繕するまでの期間が短くなります。

不慮の事故で損傷したのであれば、保険が使えるかもしれませんが、経年劣化による損傷は、実費になるため、修繕費の積み立てを行います。

もし、修繕が発生する前に売却に成功すれば、積み立てた修繕費を残すことができます。

この様に、売却計画をしっかり立て、出口を決めて行動すれば、様々なメリットが得られるのです。メリットにはデメリットもつきもので、売却する際に、デメリットと天秤をかければ良いのです。

所有する不動産を売却するイメージを持っていると、高値で売れるタイミングに遭遇します。ここぞというタイミングを逃さないことが重要ですし、そうでなくても所有し続けることで、損失を回避できるのです。

 

不動産投資における出口戦略のメリット・デメリット

 

前節でも、一部メリットに関して書きましたが、あらためて、不動産投資の出口戦略である、売却にスポットをあてたメリットとデメリットをまとめます。

【メリット】
利益や損失を確定させられること

不動産を売却することで、利益や損失が確定することがメリットとしてあげられます。
できることなら、利益が確定させた状態で終わらせたいものです。そのためには物件の購入前から、利益が出るように売却計画を考える必要があります。様々な変化から計画通りにいかないことが予想されますが、都度微調整をすることで売却時期を見定められます。

早期に資金回収ができること

売却することで資金回収ができることは大きなメリットです。
家賃収入だけで回収しようとすると、10数年単位でかかってしまいます。早期に利益が確定すれば、その資金を元手に新たな投資チャンスが広がります。

あらゆるリスクからの回避

不動産は、安定した収入をもたらしてくれますが、反面リスクを保有することになってしまいます。空室リスクをはじめ、物損や事故、周囲環境や市場の変化による価値の低下、入居者とのトラブルなど、様々なことが考えられます。
それらから脱却できるのは、かなり大きなメリットと捉えられます。

ノウハウの構築や取引実績などの面

不動産売買のノウハウ構築や不動産業者との取引実績による信頼性の向上など。さらには、売却するということは自分自身で不動産の市場価値を追い続けることになります。様々な知識は本やインターネットでも入手できますが、生きた情報はやってみることで積み重ねられます。

【デメリット】

メリットとあわせて、デメリットもあります。基本的にメリットとデメリットは表裏一体なので、打ち消せるものは多いですし、メリットと天秤にかけて、デメリットが上回ったなら、保有し続ける選択をすれば良いのです。

売買に関しての知識習得や情報収集の時間が増える

売買に動くということは、それ相応の知識を身につける必要があります。
不動産価格をこまめに見て、周辺環境や情勢、建築計画など様々な情報を集め続ける必要があります。遠方の地に物件を購入した場合、足を運ぶのも一苦労です。

売却を成功させるためには、たくさんの情報を得る必要があります。もちろん、営業マンや不動産業者を活用するのは一つの手ですが、もたらされた情報から判断する為には知識が必要です。

売却時期を読み違えた。売却後、不動産価格が上昇

売却時期を読み違えて、あまり儲からなかった。また、売却後に不動産価格が上昇することもあるかもしれません。もちろん、逆もあり得ることですが……。

売却後の金額に関してはあまり意識はせず、どれくらいの利益が確定すれば良いか許容範囲を決めておくと良いでしょう。

ただ、時期を逃して持ち続けることになり、損失が広がることもあり得るので、損切りする勇気も必要です。

インカムゲイン（家賃収入）を失う

収益物件を手放すことになるため、インカムゲイン（家賃収入）を失います。家賃収入に頼って、様々な支払いを行っている場合、全体のキャッシュフローも考えながら、売却計画を行うと良いでしょう。

ただ、売却に成功すればまとまった金額が手に入るため、支払いは問題なく済ませられると思います。

様々な支払いが重なった結果、損失が上回った

売却に成功した瞬間は良いものの、後々の税金を支払ったら利益が思った以上に残らなかったということもあり得ることです。

売却にあたって、どのような支払いが発生するか、綿密に計算して売却計画を作成しましょう。

 

不動産売却を成功させるための時期やタイミングは？！

 

不動産売却を成功させるための時期やタイミングについて考えていきましょう。

家賃収入（賃料×年月×空室率）と売却益を足して、トータルの支払い（不動産価格＋ローンの利息＋税金＋その他経費）を上回れば成功と言えるでしょう。
たとえ、利益が少なかったとしても経験することができたと考えるのなら、メリットも大きいです。

家賃収入は、満室で計算してはいけません。空室が発生することを考慮して、空室率を盛り込みましょう。

税金に関しては、保有年数によって変わってくるため、考慮しておく必要はありますが、税金が高くても、利益が確定し、次の投資を考えることができるなら、納得できることかと思います。

その他の経費に関しては、不動産投資を行う上で調査した交通費や印紙等の細かい支出です。

上記を踏まえて売却益がいくらなら、損益分岐点なのか判断できます。これらを物件購入前の検討段階時に考えておきましょう。

 

まとめ

 

不動産投資における出口戦略は、いわば売却計画です。自分が所有している物件をどのタイミングで売却すれば利益を確定させられるのか。損益分岐点を踏まえて、不動産投資を行っていくことです。

家賃収入（インカムゲイン）だけでは、回収までに時間がかかりすぎます。売却に成功すれば、早い時期に利益か損失かが決まります。

すべてが利益として終われば良いですが、損失が確定してしまっても、保有し続けることによる損失の広がりを防ぐことができます。所有している物件によっては、損切りする勇気も必要です。

購入を検討している投資用不動産を、どのタイミングで売却したら良いかを事前に考えながら選ぶと、より堅実な投資ができるようになるでしょう。