Minerva 資産家の暮らしと人生を豊かにする情報サイト
マンション投資において、売却は5年経ってからという話を聞いたことはありませんか。所有する不動産を売却する際に、支払う税金が変わってきます。5年以内（短期）に売却する場合は、約40％もの税金を支払う必要があり、たとえ利益が出ていたとしても税金でかなりの金額を持っていかれます。
5年を超えて所有する場合、約20％の課税で済むため、より多くのお金を残すことができます。言い方を変えれば、所有年数は節税対策にも関わってきます。つまり、マンション投資における売却時期は所有年数も考慮に入れて計画を立てることが重要といえるでしょう。
本記事では、マンションを売却した時の税金について、保有期間によってどれくらいの差がでるのかを例で交えながら考察していきます。もし、マンション投資考えているなら、購入前に売却も視野に入れながら探してみると良いでしょう。
マンション売却で得られた譲渡所得の税率比較
所有するマンションを売却するにあたって、保有期間によって実際にどれくらいの差が出るのでしょうか。
支払う税金は2倍近く変わります。保有期間が長ければ、その分、賃貸収入も増え、支払う税金も低くなるため、美味しい様に感じます。とはいえマンションの資産価値が下がっていくため、いわば綱引き状態です。
まず、マンションを含む不動産の売却で得られた利益に関して、どれくらい支払う税金が違うのかをしっかり見ておきましょう。細かな条件によって、税率は変わってきます。
所有期間は、2パターンに分かれます。
- 5年以下の土地や建物など………短期譲渡所得
- 5年超の土地や建物など……長期譲渡所得
短期譲渡所得か長期譲渡所得かは、所有期間が5年以下か5年を超えるかによって判断されます。購入してから5年間経過したから大丈夫とお考えの方は危険です。5年超の期間は、保有した日にちの次の「1月1日」を迎えてはじめて認定されます。マンションを保有して、1月1日が5回目を迎えたら、長期保有となると覚えておきましょう。
そして、税率は以下のとおりです。
短期保有における譲渡所得税……39.63％（所得税：30.63％、住民税：9％）
長期保有における譲渡所得税……20.315％（所得税：15.315％、住民税：5％）
※共に復興特別所得税の2.1％は盛り込み済み
マンションを短期保有した場合、かなりの税金を支払う必要がありますね。
実際に不動産譲渡税を計算してみよう！
税率がわかったところで、実際にどれくらい支払う税金が違うのかを知っておきましょう。
【5,000万円で購入した新築賃貸用マンションを7,000万円で売却した場合】
※譲渡費用として300万円かかったとする。
※減価償却費の計算は、［建物購入代金×0.9×償却率×経過年数］
※鉄筋コンクリート造のマンションとする。
▼保有期間3年で計算
7,000万円［譲渡収入］－（5,000万円［取得費］－279万円［減価償却費］＋300万円［譲渡費用］＝1,979万円［課税譲渡所得］
1,979万円×39.63％＝784万円［所得税・住民税］
※千の位を四捨五入しています。
▼保有期間7年で計算
7,000万円［譲渡収入］－（5,000万円［取得費］－651万円［減価償却費］＋300万円［譲渡費用］＝2,351万円［課税譲渡所得］
2,351万円×20.315％＝477万円［所得税・住民税］
※千の位を四捨五入しています。
同じ金額で売却できたとしても、保有期間によって、倍までいかないにしても、かなりの負担が増えます。
実際には不動産を長期保有している場合、価値が上がることの方が稀です。というのも、減価償却の考えから耐用年数が経過する度に、建物の資産価値が落ちるからです。
今回は、賃貸収入においては考慮していません。実際の数字を計算する場合は、賃貸収入も加味すると良いでしょう。賃貸収入の合計と売却益を足して、最大限の利益が得られそうなポイントを知っておきながら、マンション投資を考えると良いでしょう。
譲渡費用はどこまで盛り込める？！多く盛り込めば節税対策にも
取得金額と譲渡収入は、固定されてしまいますが、譲渡するためにかかったコストは、経費として盛り込めます。具体的にはどういった内容が盛り込めるのでしょうか。あらかじめ知っておくことで、漏れなく経費に盛り込むことができます。
【譲渡費用になるもの】
- 土地や建物売却時に支払った仲介手数料
- 印紙税など（売主が負担した場合のみ）
- 売買契約締結後、それ以上高い金額で売却する場合に必要になった違約金
- マンション売却の際に、借り主に明け渡してもらう時に支払う立退料
- 更地にして売る場合、発生した解体工事費と建物の損失額
- 借地権を売る際に、地主の承諾をもらうために支払った名義書換料
マンションの売却に限ると、発生する可能性が低い経費もあります。住んでいる人がいれば、オーナーチェンジ物件として選択ができますし、更地にして土地のみを売りたい場合も少ないでしょう。
留意しておきたいのは、マンションの価値を高めるためにリフォームなどを行った場合、その費用は譲渡費用に盛り込めません。また、売却締結後に催促や取り立てに使った費用も譲渡費用としては認められません。
譲渡費用として悩む科目があれば、税理士に相談の上、きっちりと税申告をしましょう。
投資用不動産で出た利益を将来へ繰り越す特例も
投資用マンションを売却する場合、一定の条件を満たせば、課税を将来へ繰り越すことができます。
「特定事業用資産の買換え特例」といいますが、不動産を売却し、一定期間内に別の投資用不動産を購入する場合、最大で譲渡所得の80％を将来へ繰り越すことができます。
特例が認められる条件は次の通りです。
- 売却物件も新規購入物件も、ともに事業用であること
- 不動産の所有期間が10年超であること
- 売却した前年から翌年までに新たな事業用不動産を購入すること
- 購入した不動産は、1年以内に事業として使うこと
なお、繰り越せるだけで課税がなくなるわけではありません。また、取得費も変わってくるため、減価償却費が少なく計上される事になります。そのため、結果的に税負担が増える可能性も考えられます。もし、特例を利用する場合は、特例のマイナス点も踏まえながら、考慮しましょう。
マンションの売却金額が取得値より低い場合は？！
マンションを売却した場合、購入金額より低くなってしまう場合もあります。基本的には、譲渡所得が0円（計上としてはマイナス）になるため、税申告は必要としません。
しかし税務署には、不動産会社からの資料でマンション取引の事実が報告として上がってきます。そのマンション取引が、利益か損失かはわかりません。そのため、利益申告がない不動産取引の場合、該当者に面談などで求められたりします。
事前に回避するために、譲渡損失が出た方も譲渡所得の内訳書を提出するのが良いです。
まとめ
マンション投資を行っている人にとって、売却益にかかる税金を抑えることで、最終的な利益を多く残すことができます。しかし、マンションを売却した場合、保有期間によって、かかってくる税金が異なり、5年以下であれば、約39％の課税、5年超であれば、約20％の課税になります。
売却時期によっては、倍近く税率が変わってくるため、売却戦略を考える際に重要なポイントです。
実際に計算してみると、保有期間が長い方が、計上できる減価償却費が少なくなります。そのため、実際には半分にはなりませんが、5年超保有をした方が家賃収入も長く得られるためおすすめです。
マンション投資をこれから行いたいと考える場合、売却時期も踏まえた戦略を考えると良いでしょう。少なくとも、5年以上保有してから売却をすると税金が安くなると覚えておくと良いでしょう。
