不動産投資における利回りの計算方法と考え方

不動産投資を成功させるためには、利回りの知識を深めていくことが重要です。

投資をした金額に対して、どれくらいのリターンがあるのか。それを表す指標のひとつに利回りがあります。しかし、この利回りにはいくつか存在し、単純に数字がいいだけで決めると、手痛い失敗に陥る可能性もあります。

本記事では、不動産投資を成功させるために必要な知識の利回りの種類とそれにまつわる諸経費や税金など、購入後に出ていくお金についても合わせて知っていきましょう。

 

利回り種類と計算方法！不動産収入の目安に

不動産の投資案件における利回りで、中には10％を超えるような広告を見つけられます。よくよく調べてみると、諸経費や税金などの支出を差し引き、残った金額を見ると、さらに下がることがわかります。

利回は、表面利回りと実質利回りに分けられ、販売する側は数字をよく見せたいがために、表面利回りを使うこともあります。しかし、不動産投資をする側から考えると、表面利回りは役に立たず、実際に手元に残る金額を知りたいはずです。

まず、利回りの種類と計算方法を知っておきましょう。

 

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りは、一番簡単な計算方法です。年間不動産収入を購入価格で割ったパーセンテージです。また、グロス利回りとも言い、そのような表記が出てきたら、グロス利回り＝表面利回りと変換しましょう。

計算式は、以下で表せます。

【表面利回り＝年間不動産収入÷不動産購入価格】

では、数字を入れて実際に計算してみましょう。

表面利回り計算例）

不動産購入価格（土地＋建設費が8,000万円）家賃6万円、部屋数12室という条件ならば、以下のようになります。

6万円×12室＝72万円（月間家賃収入）×12ヶ月＝864万円（年間家賃収入）

864万円÷8000万円＝0.108　※これを％表記するために100倍します。

0.108×100＝10.8％

この様に計算できます。

諸経費など細かい数字が盛り込まれていないため、実際のところは非現実的な数字になってしまいますが、その物件がどれくらいの収益力を有しているかを知るのには使えます。

また、購入した時の単年での数字になるため、二年目以降の変動は考慮していません。

表面利回りは、数字上絶対に良くなります。その数字をもって、投資するのは危険だと言うことが理解できるかと思います。

 

実質利回り（ネット利回り）

不動産を所有すると、固定資産税や管理維持費、修繕積立金、保険料など、様々な費用がかかってきます。実質利回りは、不動産購入後に年間でかかる支出を差し引いた割合になります。別名、ネット利回りとも言います。

支出は継続的に発生するものや単発で終わるものなど様々です。どれだけ細かく盛り込むかによって、その物件の収益力を丸裸にすることができます。

とはいえ、リアルにかかってくる費用ですので、すべてを盛り込むべきで、さらに言うなら、その物件を購入するまでにかかった費用も考慮しておきましょう。

計算式は、以下のようになります。

【実質利回り＝（年間不動産収入-年間支出）÷不動産購入価格】

数字を当てはめて計算してみましょう。わかりやすいように、「表面利回り

の項で設定したで条件で見ていきましょう。

年間不動産収入……864万円

年間支出（固定資産税、管理維持費、修繕積立金、保険料など）…473万円（想定）

不動産購入価格……8000万円

年間支出は、トータルでその金額がかかったという推定で、もし年間で473万円かかったとしたら、実質利回りは、4.89％となります。

年間支出は実際にやってみないとわかりません。どれくらいの修繕や手直しが必要なのか。新築であれば、少なくて済みますが、もし中古不動産を買おうものなら、実際に足を運んで、見るべきポイントも増えてきます。

長年の経験と勘で、不動産の価値をより正確に導き出すことが必要になるのです。

ここでお伝えしたいのは、計算の方法ではありません。

業者の方で出した、実質利回りが本当に正しいか、再度自分で調べてみると安心できますね。

また、実質利回りの内訳に盛り込まれている年間想定経費の中に、どのような項目があるかもアンテナが立つようになります。

 

想定利回り

表面利回りや実質利回りの他に、想定利回りという言葉もあります。想定利回りの場合は、満室を想定した家賃収入（不動産収入）で計算されます。

計算式は、以下のようになります。

【想定利回り＝年間不動産収入÷購入価格】

この計算式を見てみると、表面利回りと似ていますが、違う内容です。表面利回りは、年間の不動産収入です。アパートやマンションの場合、空室も存在するため、考慮されているはずです。

予想空室率を割り出し、年間家賃収入に盛り込みます。

しかし、業者から提示されている表面利回りは、入居率100％とした想定利回りで書いてあることも十分ありえます。表面利回りと想定利回りともに書かれていれば、安心しますが、そうでない場合、しっかりと考慮に入れてください。

 

ローンの支払いを考慮したROI（投下利益率）とCCRを重視した投資

不動産投資を成功させるために、利回りの計算が大切なのは理解できました。いくつか種類のある利回りの中でも、運用していく上で一番近いのは、実質利回りになります。

しかし、不動産投資を行う場合、金融機関から借り入れを行い、ローンを組んで運用していくはずです。そのため、借金の返済も盛り込む必要がでてきます。

実質利回りは、年間の経費を差し引いただけです。経費の中に、ローンの支払いは基本的には含みません。さらに、銀行への支払い（ローンの返済）が発生します。

計算式は、【ROI＝（年間不動産収入-年間支出-ローンの支払い）÷不動産購入価格】です。

ローンの支払いも差し引いた状態で、計算するのがROI（Return on Investment）です。投下利益率とも言い、これが高ければ高いほど、利益率が高い不動産投資と言えます。

そのため、現実的にはROIを重視した投資を行ってください。

さらにはCCR（Cash On Cash Return）という参照すべき指標も必要になります。これは、自己資金をどれくらいの期間で回収できるかの指標です。借り入れをして不動産投資を行う方が多いです。しかし、全額借り入れるわけではなく、頭金を用意し、不動産投資を行っていきます。

自己資金と借入金をしっかり切り分け、厳密に計算していくことが重要なのです。CCRが高ければ高いほど、回収が早く進むのです。

計算式は、【CCR＝利益÷自己資金】です。100％になると回収しきれたとなります。CCRが10％だった場合、10年かけて自己資金を回収できたということになります。手元に資金があれば、さらなる投資にもチャレンジできるようになり、資産構築が進みます。CCRの指標も知っておくと良いですね。

 

まとめ

不動産投資における利回りとROIやCCRについて紹介しました。

不動産を購入し、どれくらいのリターンがあるかを割合にしたのが、利回りで、中には、「表面利回り」と「実質利回り」が存在し、もし業者が出している数字ならば、自身で割り出してみるのが大事です。

多くの場合、実質利回りで計算されることもあります。

しかし、借入金の返済や自己資金をどれくらいの期間で回収できるかを表したROIやCCRもあります。ROIは、実質利回りで計算する諸経費にさらに銀行ローンなどを差し引いた、実際に手元に残るお金のことです。CCRは、自己資金の回収率を見ます。パーセンテージが高いほど、美味しい投資だと考えられます。

今回紹介した、利回りやROI、CCRは、投資を行う上でのひとつの目安でしかないです。実際に投資をして、創意工夫しながら、手元に残るキャッシュフローを厚くするのがベストです。

数字に強くなることが、不動産投資を成功させるための近道です。正しい知識を身に着けて、不動産投資を成功させましょう。