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不動産の活用方法は、ひと昔前以上に多様化しており、近年ではオフィスビルのリノベーションを行い、ホテルへと転換している事例が増えています。民泊が一般的になったことと、民泊に関する法整備のための旅館業法の改正が追い風となり、観光客の増加による宿泊施設が不足していることが背景です。
2020年には東京オリンピックが開催され、ますます外国人観光客が増え、それを商機として逃さない戦略を取っている企業が増えています。不動産投資の観点からも、短期的に大きく稼ぐことができれば魅力的に映ることでしょう。
本記事では、ビルオーナー向けに商業ビルの業態転換し、旅館・ホテル業へコンバージョンし、収益をアップする方法を考察していきます。
利益率の悪いビルを上手に利用することでお荷物だった物件が化ける可能性もあります。
なぜオフィスビルが宿泊施設に！？魅力的なポイントは？
オフィスビルを改装し宿泊施設としてスタートさせるケースの背景は、国内宿泊市場の成長にあげられます。単純にオリンピックの影響だけではなく、国の政策として観光立国を推進しているため、2020年までに訪日外国人を4,000万人まで増やす目標を計画しています。
実現のために宿泊ビザの規制緩和やLCCの増大など様々な手段を実行しています。
需要過多による宿泊施設の高騰や民泊を利用する人の増加により、対策を講じる必要が出てきました。
民泊に関する法整備もしっかりされたことにより、オフィスビルのホテル事業化も追い風として働いており、届け出を出してきちんと運営していれば問題なくなりました。
これまではグレーゾーンの中で、違法とも言えるような民泊が増加していましたが、きっちりビジネスを行いたい人にとっては嬉しい内容です。
訪日観光客だけではなく、宿泊施設が増えたことにより、ホテル代が安くなれば、国内旅行客も増加していくと推測できます。
需要が伸び続ければ、ビジネスチャンスが広がります。宿泊施設を増やそうと純粋なホテルの建設ラッシュが増えていますが、完成する頃には供給過多にもなってしまうため、稼げる時に稼いでしまうのが吉となるのです。
オフィスとして魅力がない立地もホテルなら好物件に！
オフィスビルの場合、都心部で駅近くだったとしても周辺環境によって変わります。歓楽街の周辺ならばオフィスとして利用されなくても宿泊施設なら人気が出ます。
他には、別フロアに入居している業態によっては、オフィスビルとして入居することを避けられるかもしれません。
その場合でも宿泊施設なら喜ばれますし、もし1階が飲食店であれば、親和性が高くなります。お互いに集客をかけられることにも繋がり、お客様も含めたオールウィンのプランが考えられます。
また、オフィスとして貸し出す場合は賃料を下げなければ入居に繋がらない場合でも、宿泊施設として貸し出すならば、オフィス賃料以上の収益を見込めます。一時的に宿泊業を行いたい人に高く貸し出すのも戦略のひとつです。
安定収益ではないものの大幅な収益アップが見込める
オフィスなどの場合、継続的に長期間にわたって貸し出すことになるため安定した賃貸収入が発生します。しかし、オフィスとして不人気な立地では賃料を下げざるを得ないことや、それどころか借り手が見つからない場合もあります。
ホテルにすることによって、小口化に成功できます。安定収入にはならないものの、少なからずとも収益につながり、満室に近ければオフィス賃料以上の収入になります。
どれくらいの収入になるのかシミュレーションをしてみましょう。
ビジネスホテルのシングルルーム一部屋あたり12㎡とします。それが10部屋分あるとしましょう。廊下も含めて、ワンフロア150㎡だとします。
坪単価の相場を1万円とすると、150㎡は約45坪です。人気がなく、坪単価8,000円で募集したとします。そうすると、月間の賃料は36万円になります。
それがホテルの場合、1泊5,000円だと仮定します（かなり安いと思います）。フルで可動した場合、5,000円×10部屋×30日＝150万円となります。フル稼働はありえないとして、稼働率70％だとしても、105万円になります。そこから人件費などの諸経費を引くことになりますが、上記でシミュレートした月間の賃料より高い収入になります。
サービスや室内の雰囲気、コンセプトなどはターゲット層によって変えることで、賃料を上げることもできます。諸経費や初期費用はかかるとは思いますが、短期的に集中的に稼ぐこともできるため、十分ペイできるでしょう。
もちろん、流行に乗ったから良いかというわけでなく、採算性があるかどうかしっかりと計算してスタートさせましょう。
自身でホテル運営をやりたくない場合は？
需要過多な状況下の中では、収益増が見込めたとしても、経験のない業種に手を出すと失敗する可能性もあるため、直接やりたくない状況もあります。その場合は、宿泊事業を営みたいホストに貸し出すことや民泊運用代行会社にサブリースすることで、対応できるでしょう。
オフィス賃料としては価値が低く見られてしまっても、収益になる業態を見つければ、専門業者に任せて賃料をいただくというのも戦略のひとつです。
宿泊事業へのコンバージョン前に十分な下調べが大事！
宿泊事業へコンバージョンする前に、該当するビルが旅館営業の許可が取れる立地か確認する必要があります。自治体によって細かく規制されていることもありますし、まずは調べてみる必要があります。
幸運にも旅館営業ができる立地だった場合、用途変更申請を通す必要があります。そのためには、旅館営業の基準を満たす建築基準法や消防法をクリアする必要があります。単純に空間をパーティションで区切り、内装を変えただけでは申請は通りません。耐火性能の向上や排煙設備、廊下の幅や照明や採光など許可を受ける基準を満たす必要があります。
それらを踏まえてリノベーションを行う必要があり、工期や費用が変わります。しっかりと見積りを取り、採算性がしっかりあるか判断してからスタートすると良いでしょう。
旅行業に強い行政書士を味方につける
実際に旅館業を営む場合、営業許可を受ける必要があります。法律面も関わってくるため、専門の行政書士の力を頼ることが良いでしょう。地域によっても微妙に変わってきますし、実際に動くにはどのようなことをやったら良いか、わからなくなることもあります。専門家に相談しながら進めるとスムーズに事が運ぶため、成功させるためにはチーム作りが重要です。
宿泊施設へのリノベーションに強い行政書士を見つければ、過去に経験したことあるため、優れた業者の紹介もしてくれます。成功させるために人脈や情報をしっかり集めましょう。
まとめ
商業ビルを宿泊施設へコンバージョンし、収入アップを狙う方法をまとめました。観光立国を確固としたものにするために、政府主導で訪日観光客を増加させる施策を行っています。その結果、宿泊施設がまだ足りずに、宿泊相場が上がっている話も聞きます。
需要は増加しているものの供給が追いついておらず、早急に宿泊施設が必要なのです。先に動いた方が先行者利益を獲得できる可能性もあり、特需がいつまで続くかわかりません。やがて、需要と供給のバランスが合うようになり、うまみは減っていくでしょう。
そうならないためにも、良いタイミングと時期にコンバージョンすると良いでしょう。
立地や周辺環境によっては、オフィスとしての価値は低く見られても、宿泊施設ならば高く評価される可能性もあります。安くして貸し出すより、業種転換を図り収益をアップさせた方が賢いです。
そのためには、下調べや準備が必要で、まず情報や人脈を集めるところからスタートさせましょう。オフィスの利用方法として覚えておくとチャンスを逃さずに済むかもしれません。
