不動産投資で失敗しないための購入する物件の選び方

不動産投資は同じ金額を投資した場合でも、どのような物件を選んだかによって利益が大きく異なってきます。投資額が高額になる以上、できるだけ利益を継続して出せる物件を選びたいものですよね。そこで、こちらでは不動産投資で失敗しないためにはどのような物件を選べば良いのか、具体的な選び方についてご紹介していきます。
　

どんな運用目標をたてるかでリスクのとり方は変わってくる

これから不動産投資を始めるにあたり、まず行わなければならないのが物件探しです。ただし、漠然と利益率の高さや金額などで比較するのではなく、自分が期待する運用目標に合致しているものを選ぶ必要があります。というのも、不動産投資で利益を出すためにはある程度のリスクが発生しますが、収入が高額になる物件を選ぶほど投資金額が高額になり、リスクも大きくなるからです。そのため、自分であらかじめ運用目標を立てておき、それに見合った物件に絞り込んで探すことでバランスの良い物件が見つけやすくなります。

これから不動産投資を始めるにあたり、まず行わなければならないのが物件探しです。ただし、漠然と利益率の高さや金額などで比較するのではなく、自分が期待する運用目標に合致しているものを選ぶ必要があります。というのも、不動産投資で利益を出すためにはある程度のリスクが発生しますが、収入が高額になる物件を選ぶほど投資金額が高額になり、リスクも大きくなるからです。そのため、自分であらかじめ運用目標を立てておき、それに見合った物件に絞り込んで探すことでバランスの良い物件が見つけやすくなります。

運用目標を立てるときには、自分が借りられる金額や発生するリスクがどのようなものなのかをしっかり考えなければなりません。例えば、空室リスクの低い都心部の築浅物件の場合は初期投資が高額になるでしょう。また、複数の物件を所有する際、同じエリアで購入するとそれぞれで利用者を奪い合うことになり、結果的に収入が増えづらくなるケースもあります。そして、何より物件の修繕が必要になったとき、災害で物件が破損した時などいざというときに対応できるくらいの現金は保有しておかなければなりません。まずは自分がどれくらい購入資金を借りられるのか、多少手元に現金を残しておくとしていくら頭金を出せるのかを考慮した上で、予算内でリスクを取って高利回り物件を選ぶのか、安全面を重視して投資額が少ない物件を選ぶのかなどを検討してみましょう。高利回りを目指して大きいリスクを覚悟する場合には、本業で損失を補うこともあるので当面負担も発生しますが、完済した後の収入が多くなることが期待できます。一方、リスクを抑えて堅実に運用をしたいという目標にした場合には、投資額の少ない物件で徐々に資金を増やし、その後保有物件を増やしていくことになるため、長期間の運用になるでしょう。

なお、収入が安定してくると本業をリタイアしたいという目標を持つ投資家も多いですが、リタイア後も手広く投資をしたいと考えているのであれば、ローンの審査に通りにくくなることを覚悟しておかなければなりません。金額の収支だけでなく、どのような影響が出てくるのかを考慮した上で自分の人生設計も含めて運用目標やリスクを設定しましょう。
　

金額や利回りなどの数字以外の要素も現地調査できちんと確認する

特に地方住まいの人に多いのが、不動産投資目的の物件を購入する際に現地調査をしないというケースです。確かに投資物件は立地条件や広さ、間取りなどが写真と一緒に掲載されていることが多いので、ある程度資料だけでどんな物件なのかを想像しやすくなっています。しかし、同じような立地条件でも通いやすさや治安、暮らしやすさなどには大きな違いがありますから、実際に自分の目で確かめてから購入するべきです。金額や利回りなどの数字で物件を比較することは簡単ですが、現地調査をすることでその数値の信憑性を確認したり、より高利回りを目指せるようになります。

現地調査を怠って発生するトラブルはいくつもあり、立地条件は良いものの通学・通勤路が薄暗く不安を感じる、築浅物件でも水廻りが手抜きですぐに修繕が必要になった、信号や遮断機が多く、記載通りの時間で駅などに行くことができないなど様々です。結果的に手に入れたばかりの物件を安く手放して損失が出てしまうことにもなりかねませんので、現地調査をした上で物件の購入の判断やリフォーム費用、家賃の引き下げなどを検討するかを決めるようにしましょう。

流れとしては、まず書類上の内容で興味を惹かれる物件が見つかった場合に現地調査を行います。近隣の印象や騒音、スーパーや学校、病院などの施設の充実度、駅からの距離や高低差、夜間の印象や治安などは実際に出向いてみなければわかりません。建物に関しては、駐車場の有無や日当たり、眺めや大気環境、騒音などの外から見た時の第一印象も重要です。基礎の状態や屋根、及び外壁などもチェックしておきましょう。室内もフローリングや壁などのクロス、水廻り、エアコン設備などはリフォームすべきか調べておく必要があります。

これらの情報は写真だけでは判別しづらいものです。また、実際に出向いたときに受ける第一印象というのはその物件を借りるかどうかに大きく影響しますので、やはり自分の目で確かめるべきでしょう。遠方の物件を選んだ時などは面倒に感じることもあるでしょうが、初期投資に係る金額や今後得られる利益のことを考えると、物件の選び方に妥協はしない方が得策です。
　

冷静になって客観的な視点で投資判断する

不動産投資用の物件を選ぶときには、利益が絡む仲介業者くらいしか相談する相手がいないケースがほとんどです。近くに不動産投資をしている知り合いがいない場合、独断で独りよがりな選び方をしがちですが、常に冷静に客観的な視点で判断をすることが重要になってきます。例えば、利回りの良い物件が相場よりも大幅に安く出ている場合など、多くの投資家が注目していてすぐに売り切れるかもしれないと言われたら、あまり調べずに購入を決断する人も少なくありません。しかし、なぜ破格の条件で売られているのか、理由を知った上で利益を出せる物件であるかをきちんと判断してから購入しなければ、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

タイミングよく気に入った物件が出てきたときも冷静に考えるように心がけましょう。そして、本当にそこに住んでみたいと思えるような物件なのか、この物件ならば必要な金額を金融機関が融資してくれそうなのか、購入した場合には経費と収益のバランスがどれくらいになりそうかなど様々な視点から物件の魅力について考えましょう。投資物件を選ぶとき、多くの人はオーナーとしての視点で物件を判断します。利回りが良く、立地条件に恵まれていて見た目も良ければ収益が出ると考えるでしょう。しかし、そのような物件でも基礎などの見えない箇所にトラブルがあった、周囲に迷惑な人が住んでいる、治安が悪いなどの数字では判断できない状況があった場合は口コミでどんどん入居者は減少します。

オーナーとしての視点と借主としての視点、採算性や返済のシミュレーションなど様々な条件を検討してから購入を決断した時も、その判断に自分の願望や感情がこもっていないか再度確認しましょう。一人で考えている時は欲しい物件が見つかると欠点には目をつぶり、長所だけをピックアップすることがあるからです。一晩経ってから再検討する、専門家に相談してみる、現地調査に行ってみるなど自分の判断をある程度否定的にとらえて再検討すると良いでしょう。なお、客観的な判断をするためにはある程度知識も必要になります。折に触れて物件の選び方についての情報収集をするのもおすすめです。
　

【まとめ】物件選びは慎重に

このように、投資物件を選ぶときには色々なポイントがあります。選択肢の中で失敗の少ない物件を選ぶことはもちろん重要ですが、現地の確認や多角的な視点による冷静な判断なども意識しなければなりません。物件選びは大変ですが、自分の希望に合致した物件は長期的な利益も期待できますので、手間を惜しんだり妥協したりせずに気に入った物件を探しましょう。