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会社経営において、事業を長く続けていくためにはコストを抑え、増収増益を目指すのが理想です。特に固定費はできる限り少なくしたいものです。
オフィス賃料は、固定費の中でも負担が大きく、毎月かなりの額を払い続けていることになります。しかし、発想を変えることで資産に変えることも、お金を生み出すことも可能になります。
本記事では、負担になりがちなオフィス賃料を資産に変えていくための戦略やお金を生み出す方法を考察していきます。
毎月かかるオフィス賃料。所有することで資産に
毎月かかる賃料は、不動産オーナーに支払っているわけですが、借りているフロアを区分所有することができれば、資産に変えることができます。いわば家賃を払い続けるならば、いっそのこと購入し、家賃の代わりにローンを支払い続けるというのと同じです。
区分所有という形での入手になりますが、実現できれば毎月のコストを資産に変えていくことが可能です。
今、入居しているオフィスをそのまま所有することができるかは、不動産オーナーとの交渉次第ですが、徐々にオフィスの区分所有が認知されてきているため、交渉成立する可能性もあります。
オフィスを所有する場合にかかる費用
オフィスを所有するのと賃料として支払い続ける場合を比べると、どれくらい年間での支払いが増えるのでしょうか。
ローンの支払いに管理費や修繕費の積み立て費用がかかるようになります。さらに資産を所有しているということで、固定資産税も上乗せされます。
しかしながら、不動産購入の減価償却による節税メリットもあるため、トータル的に考えるとかなり得をしていることでしょう。
ただ、オフィス賃料にまつわる年間支出は増えてしまうため、現在の財務状況と照らし合わせながら考えていくと良いでしょう。
区分所有オフィスに引っ越す！余裕があれば先に所有してしまう
現在入居しているオフィスをそのまま購入しようとする場合、おそらくビルのオーナーは丸々一棟所有しているため、交渉は難航する場合もあります。もし、オフィスが区分所有として売り出されているなら交渉成立は条件次第だと考えられます。
もちろん、ビル一棟丸々購入できたとしたら別のフロアを貸し出し、家賃収入も得られるようになるため、経営基盤はさらにしっかりしていきます。しかし、一棟買いとなるとかなりの費用が必要となります。
1フロアだけ欲しい場合は、区分所有で購入してしまうか、購入を前提で階ごとにオーナーが違うオフィスに引っ越してしまうというのもひとつの方法です。
元々が区分所有オフィスならば、不動産オーナーが売却前提で購入した可能性もあります。それであれば、オフィス賃料を資産に変えられる可能性が高まります。
※「区分所有オフィス」は株式会社ボルテックスの登録商標です。
オフィスの購入はどの時点がベター？！
支払い続けているオフィス賃料を資産に変えるべく、購入することを事業計画に盛り込むことは良いことです。では、どの時点で購入すべきなのでしょうか。
創業期はお金もなく、利益を増やすために再投資していく時期で、資産を持ちたくても余裕はありません。
ですので、創業期が過ぎ、成長期に入ってしばらくしてから購入を検討してみてはいかがでしょうか。
企業が急激に成長している時は、銀行からの融資も降りやすくなります。そこで、将来のことも考え、資産を持つということは十分考えられます。
安定期に入ってからでも購入することはできますが、事業収入の内容によっては、先行きを不安がって、融資も降りにくくなっている可能性もあります。
成長している時に、再投資していく企業の方が長く存続していきますし、別の事業体だったとしても不動産事業部を設立し、賃貸経営を行うのもありかもしれません。
成長期はオフィスの引っ越しも激しい！？攻めの戦略も重要
企業の成長期となると社員数も増え、気がついたら手狭になって引っ越しを検討する様になるでしょう。
借りているオフィスならば、引っ越しも容易です。しかし、所有しているオフィスとなると引っ越しを躊躇してしまうかもしれません。
社員数が増加したことによりオフィス移転は十分に考えられます。それならば、また新しくオフィスを借りて、所有しているオフィスは貸し出して賃料を稼ぎ出すか、売却することも検討に入れたら良いだけです。
そのためには、細かい財務戦略が必要となってきますし、空室リスクにも耐えられるような売上が必要になります。しかし、一度乗り越えてしまえば、様々なところにオフィスを所有できる可能性が広がります。
会社を分社化し、小さめのオフィスをうまく活用するのも良いでしょうし、外部に貸し出すのも良いでしょう。不動産収入における全体の収益の割合を増やすことで、ストック収入として安定します。
現在行っている事業が、長く好調を保ち続けられるかはわかりません。成長期にこそ、事業の柱を増やしていくことを考え、企業の存続を確固としたものにしていきましょう。
その様な攻めの姿勢も経営戦略によっては必要です。
所有するだけじゃない！色々あるオフィス収益化法
いきなり所有することができなくても、借りているオフィスを使って少しでも利益を発生させることができれば、賃料の支払いも減っていきます。それが所有している物件であれば、ローン返済の一部に充てることができ、資金にも余力が生まれてきます。
ここ近年で登場したビジネスの中に「空き空間ビジネス」があります。
空いているスペースを外部に貸し出し、少しでも利益を生み出そうとするものです。利用する方は、個人やフリーランス、法人もいます。
プライベートで利用したいという方も入れば、仕事に集中できる空間が欲しいという方もいます。ニーズある方に空いているスペースを貸し出すことで、お金に変えていく方法です。
また、単純に貸し出すだけでも収益は発生しますが、利用者の情報を取得することで、新たなビジネスに繋げられる可能性があります。
例えば会議室にちょっとした告知の紙を貼っておくことで反応が取れるかもしれませんし、物品を販売することでさらなる利益を積み重ねられることもあります。
導入は空きスペースの有効活用ですが、そこから発展することも十分ありますね。
その他の収益方法としては、会社主催のセミナーを行うことで、生業にしている事業において、何かしら知識をシェアでき、教えることもできるはずです。
パーティや交流会を開催することでも収益化を図ることもできます。
開催するのにちょっとした手間はかかりますが、運用していくことで会社にもメリットがあります。ただ支払っているだけのオフィス賃料を何かしらの形で取り返してください。
ただ、外部に開放するということはセキュリティ的なリスクを背負うことにも繋がります。その点も踏まえて考えてみてください。
まとめ
オフィス賃料を大きな資産に変える方法として、「オフィスを所有する」という考え方があげられます。これまでは、オフィス用の不動産を所有する場合、ビル一棟買いが当たり前でした。
しかし、近年ではフロアごとの区分所有という形も生まれています。
現在、入居しているオフィスのオーナーに売却してもらえるかは交渉次第かもしれませんが、状況によっては可能かもしれません。オフィスを所有できる可能性が高いのは、区分所有オフィスを借りることです。
区分所有オフィスは、ビルのフロアごとにオーナーが異なるため、そのフロアを所有している方であれば、売却もしやすいはずです。もちろん条件次第ですが、ビル一棟所有しているオーナーより確率は高いでしょう。ローンが降りれば区分所有オフィスを購入するのもひとつの手です。
オフィスを所有することは、年間の支払いが賃貸に比べて多くなります。ローンの支払いだけでなく、管理費や修繕積立費、固定資産税など上乗せされる部分もありますが、減価償却による節税メリットもあるため、それほど痛い支出に繋がらないことも考えられます。
事業を継続していくことは何十年も続いていくことと一緒です。将来資産として残していくためにもオフィスの所有を検討してみてはいかがでしょうか。
