失敗しない不動産投資のためのポイント三選

不動産投資は、継続して安定的に賃料収入が得られる点がメリットです。ただしリスクもあるため、失敗しないために事前に要点を抑えておく必要があります。今回は、不動産投資に失敗しないためのポイントを解説します。

物件選びのポイントを知る

失敗しない不動産投資の一つめのポイントは、物件選びです。不動産投資を成功させるには、物件選びが最も重要といっても過言ではありません。その物件選びをするときのポイントをみていきましょう。

・ 「賃貸用」として物件を探す
まずは、「購入」するのではなく、「賃貸用」として物件探しをすることです。不動産投資で失敗する例としては、その物件を「購入する前提」で物件選びをすることがあげられます。なぜなら、購入するときには「永住」を前提に考えることが多いですが、賃貸するときは永住志向の人は少ないからです。

永住志向で考えると、その部屋の「方角」や「眺め」を気にする人は多いでしょう。しかし、賃貸用の場合は、方角や眺めはそれほど重要視しない場合があります。もちろん、方角や眺めがいいに越したことはありませんが、その分賃料が上がってしまえば賃貸成約率は落ちてしまいます。

つまり、賃貸用として物件を探さなければ、住環境がよすぎる物件を購入してしまい、結果的に購入価格が高くなってしまいがちなのです。そうすると、購入金額が高くなれば賃料を上げないといけなくなるため、結果的に賃借人が付きにくい物件になってしまいます。

・ 現地確認をしっかりする
また、賃貸用物件を探すときは現地確認をしっかり行う必要があります。昼間だけでなく、夜や週末なども現地の環境を確認しましょう。たとえば、「夜は飲み屋街になって治安が悪い」、「駅から家までの道のりが暗い」などは、平日の昼間だけの見学では気づくことができません。

しかし、そのような「現地の印象」は、賃貸検討者に大きな影響を与えます。上記、二点を意識して物件探しをすれば、不動産投資の最大リスクである「空室リスク」を抑えることができます。

税金について知る

失敗しない不動産投資の二つめのポイントは、税金について知ることです。不動産投資をするということは、賃借人から賃料を定期的に得るということです。この賃料収入は「不動産所得」になり、所得税がかかります。

この所得税に関しては、以下二点を知っておく必要があります。

・ 総合課税である
まず、不動産所得は総合課税です。総合課税とは、他の所得と合算して税金を計算するということです。たとえば、会社員の方が不動産投資をするなら「給与所得」、個人業主の方が不動産投資をするなら「事業所得」と合算されます。

仮に、サラリーマンの給与収入が750万円だったとします。そのときに、不動産所得が200万円あれば、合算した950万円（750万円+200万円）に対して所得税がかかります。逆に不動産所得が赤字であれば、給与所得から差し引かれるということです。

・ 経費として計上できる項目
ただし、不動産所得は、単純に賃料収入を計上するだけではありません。収入として得られる賃料収入から、「固定資産税」や「ローン利息」「管理費・修繕維持積立金」などの経費を差し引きます。

そのため、経費として計上する項目を熟知して、一年間の不動産所得がどの程度になるかを計算してから、不動産投資を行う必要があります。

無理のないローンを組む

失敗しない不動産投資の三つめのポイントは、無理のないローンを組むことです。不動産投資の場合には、投資用のアパートローンを組むことになります。通常の住宅ローンとアパートローンでは、「物件の収益性」を審査するという点で大きな違いがあります。

つまり、アパートローンは借入者の年収や会社規模などだけではなく、「その物件でいくら収益を上げられるか」という点も審査対象になるということです。そのため、場合によっては自分の収入に見合わないローンを組めてしまうこともあります。

金融機関としても、賃料収入でローンを支払うことができるので、年収だけで判断する必要がありません。しかし、不動産投資にはどうしても空室リスクがあります。空室リスクをヘッジするためには、数ヵ月空室になったとしても問題ない金額で組みましょう。

物件選びからポイントを抑えよう

不動産投資をするときは、物件選びの段階から気をつけましょう。また、物件を購入するときのローン金額、税金などから、不動産投資の収支を計算しておく必要があります。「物件選び」「税金」「ローン金額」の三つのポイントを抑えて、失敗しない不動産投資をしましょう。

【オススメ記事】
・経営者ならおさえておきたい資金調達のポイント
・知らないと損！事業承継は事前準備で8割が決まる！？不動産を活用したお得な事業承継とは！？
・保有資産を経営視点で最適化！経営者のCRE戦略とは？
・企業家と不動産投資の相性が実はとても良い理由
・第三者への事業承継を考えるなら必ず確認！不動産を活用した企業価値向上施策とは？